3300AMBITION_IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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AMBITION(3300 東証マザーズ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

業績変動リスクを考慮すると、高い評価は難しいか
 事業拡大期の不動産ビジネスであり、多額の資本・借入金を投下して事業を急拡大中、これに伴い増収増益基調にある。15.6期業績予想でのEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約10倍程度となる。

 足元の業績を考慮すると更なる成長性を望めるところだが、成長期の不動産ビジネスには景況連動の業績変動リスクが相当あると見込まれる。一定の期間での評価という点では、想定されている公募価格近辺がリスクを踏まえた妥当な水準ではないかとみる。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 13/6 14/6 14/12予 15/6予
売上高(百万円)
3,932
34.5%
5,288

2,974
21.7%
6,436
営業利益(百万円)
41
347.2%
182

29
37.4%
250
経常利益(百万円)
51
263.4%
185

29
30.6%
241
当期利益(百万円)
57
95.8%
111

11
23.9%
137
総資産(百万円)
純資産(百万円)
893
198
1,322
302
--
--
--
--
株主資本比率(%) 22.2% 22.8% -- --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
5.7%
28.5%
14.0%
36.6%
--
--
--
--
発行済株式数 1,532.5(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
37
129
72
197
7
89
--
配当(円/株) 8.5 19 -- 20

事業概要
賃貸住居用の転貸借用物件管理及び賃貸物件の仲介・斡旋等
 AMBITIONグループは、当社AMBITIONと連結子会社1社・非連結子会社1社から構成されており、プロパティマネジメント事業、賃貸仲介事業、インベスト事業を展開している。

 プロパティマネジメント事業では、顧客である不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース事業と、不動産物件所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っている。

 賃貸仲介事業では、営業店舗を構え、賃貸物件を探している一般消費者に対して、プロパティマネジメント事業にて管理する自社物件に加えて、他社が管理する物件を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っている。

 インベスト事業では、築年数が古いや入居者がいない等の理由で不動産価値が適正に評価されていない住居用不動産を取得し、適切な評価価値へ戻すための、内装工事や賃貸付けなどのバリューアップを行った上で、適正価格にて一般消費者向けに販売する業務を行っている。

情報開示の状況
開示なし
 AMBITONのウエブサイトには、8月21日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。
収支の状況
15.6期まで増収増益トレンドを維持する見通し
■13.6期実績
 プロパティマネジメント事業では、管理物件の増加と高入居率の維持を基本方針として事業を展開。管理物件数は、前期と比較して710戸増の3,093戸となり、入居率は対前期比+0.4ポイントの93.3%となった。この結果、売上高は対前期比+23.3%の増収、セグメント利益は同+15.2%の増益となった。

 賃貸仲介事業では、人材育成と店舗展開を基本方針として事業を展開。店舗展開では、教育プログラムの効果と前期に出店した2店舗の新たな顧客の取り込みを行った一方、採用費用等の販管費が増加した。この結果、売上高は対前期比+0.9%の増収、セグメント利益は同マイナス8.7%の減益となった。

 インベスト事業は、物件獲得を基本方針として事業を展開し、不動産投資物件は8戸を取得し、4戸を販売した。この結果、売上高は対前期比約17倍の増収、セグメント利益は同+72.2%の増益となった。

 以上の結果、全体の売上高は対前期比+22.0%の増収、営業利益・経常利益では大幅な増益となった。

株式の状況
VC出資なし、ストックオプションは即行使可能だが、ボリュームは大きくない
 ベンチャーキャピタルからの出資は無い。ストックオプションの未行使残高があり、上場直後から行使可能になると考えられるものの、ボリュームは大きいものではない。

A. 発行済み株式数 1,200千株(単元100株、14.5に1:100株式分割後)
B. 公募 296千株、増資によるオーバーアロットメント 20千株
C. 売出し 300千株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 16.5千株
 E. うち潜在株式に算入する数 16.5千株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 1,532.5千株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者1名と法人1社に対して90日間。対象株数は、1,152千株。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
09年6月 16,500株 34円 11年7月〜15年6月

 目論見書でのAMBITIONの想定発行価格は840円で、この価格に基づく公募によるAMBITION の手取り概算額は約219百万円とされている。

 別途予定されている第三者割当増資による手取り概算額上限15百万円と合わせた資金使途は、全額をインベスト事業における運転資金として販売用不動産の仕入れ資金の一部に充当する予定。



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