3244サムティIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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サムティ(3244 大証ヘラクレス)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

特に悪い面は見当たらないが、年度ごとの業績のブレを織り込む必要はあるか
 業績面では、07.11期の業績予想では高い伸び率が見込まれている。ストックオプション等の株式需給の点でも特に悪いところは見当たらない。今期予想ベースでのEPS約2万円に対して、想定されている公募価格のPERは約18倍となる。

 今後の各期に売上計上できる物件をどれぐらい保有しているかがポイントとなるので、08.11期以降の業績については、07.11期見通しと比較して下振れのリスクもありえるだろうから、当面はここからの業績の更なる向上を織り込まないほうが無難だろう。そうした視点では、PERで25倍程度までの評価と考え、50万円辺りが、業績の下振れをある程度考慮した妥当な水準と考える。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/11 06/11 07/5見 07/11予
売上高(百万円)
16,022
5.7%
16,934

16,563
65.7%
28,057
営業利益(百万円)
3,622
47.6%
5,345

--

--
経常利益(百万円)
2,643
44.8%
3,827

4,074
26.1%
4,827
当期利益(百万円)
1,534
26.0%
1,933

2,390
41.3%
2,731
総資産(百万円)
純資産(百万円)
42,772
2,801
69,575
6,415

--
--
株主資本比率(%) 6.5% 9.2% % --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
6.2%
54.8%
5.5%
30.1%
--
--
--
--
発行済株式数 137.225 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
11,182
20,408
14,088
46,747
17,417
--
19,902
--
配当(円/株) -- 1,100 -- 2,200

事業概要
不動産の流動化、分譲、賃貸事業、ホテルの運営
 サムティグループは、サムティと連結子会社12社から構成されており、主に大阪・京都・神戸を中心とした関西エリアにおいて、収益不動産等の企画開発・再生・販売や不動産ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産流動化事業」、ファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産分譲事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸・管理を行う「不動産賃貸事業」、ホテル運営等を行う「その他の事業」を行っている。

 連結子会社のうち9社は、サムティが不動産流動化事業と不動産賃貸事業を行うプロセスで、土地・建物・信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立したSPCや匿名組合など。

 設計業務・建築工事・分譲マンション販売と不動産流動化に関するアレンジ業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社とアレンジャー等に外注・業務委託を行っている。

 商品・サービスの提供先は、不動産投資信託(J-REIT)、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家など。

情報開示の状況
開示なし
 サムティのウエブサイトには6月29日時点で、投資家向け情報開示のページは設置されていない。参考情報になるものとしては、会社概要が掲載されていることと、業績情報として財務ハイライトが掲載されていることぐらい。
収支の状況
足元の業績の伸びは高い
 06.11期は、不動産流動化事業では、開発流動化案件として2物件・174戸、再生流動化として4物件・200戸を不動産投資ファンドと一般投資家に売却した。また、アセットマネジメントとしてSPC等からの配当と手数料収入が増加した。この結果、同事業での売上高は、対前期比+約49%の増収、営業利益は同+約123%の増益となった。

 不動産分譲事業では、投資用マンションで317戸、ファミリー向け分譲マンションで79戸を分譲したが、販売戸数自体は前期よりも減少しており、売上高では対前期比マイナス31%の減収、営業利益では同マイナス23%の減益となった。

 不動産賃貸事業では、8物件の賃貸用不動産を新規に取得などを行い、売上高は対前期比+約33%の増収、営業利益は同+約27%の増益となった。

 以上から、全体では売上高で対前期比+約5%の増収、営業利益で+約47%の増益となった。

表1 06.11期 事業の種類別セグメントの利益率(百万円、%)
     流動化 分譲 賃貸 その他 連結
売上高  7,836 5,760 3,311 178 16,933
営業利益 3,701 1,067 1,523 25  5,345
利益率  57.2% 18.4% 46.0%1 4.3% 31.6%

 07.11期の業績予想では、前期と比較して大幅な増収増益を予定している。中間期の業績予想自体が半期でほぼ前通期並みの業績を予定しており、既に販売実績が相当あがっていると推測する。

 足元の業績の伸びは非常に高いものの、販売計上される案件が各期ごとにどの程度あるかに業績は左右される可能性が高い。07.11期に良かったからといって、08.11期以降も順調に伸びていく保証はなく、当面は、07.11期の業績を上限で考えたほうがよいと思われる。

株式の状況
ストックオプション等はあるものの、大きな影響は無さそう
 ストックオプションの未行使残高はあるが、株式需給に影響を与えるほどのボリュームではない。ベンチャーキャピタルと思われる既存株主も存在するが、こちらもウエイトはそう高くない状態になっている。

A. 発行済み株式数 105,425株(07.2に1:5株式分割後)
B. 公募 25,000株、増資によるオーバーアロットメント 4,000株
C. 売出し 7,750株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 2,996株
 E. うち潜在株式に算入する数 2,800株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 137,225株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 5,750株
既存株主へのロックアップ情報: なし

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
04年11月 1,800株 1,000円 06年11月〜10年11月
05年2月  1,000株 1,000円 07年12月〜10年11月
06年5月   175株 62,000円 08年5月〜12年11月
07年2月   21株 290,000円 09年2月〜12年11月

 目論見書での想定発行価格は35万円で、この価格に基づく公募によるサムティの手取り概算額は約8,121百万円とされている。第三者割当増資の手取り金上限約1,309百万円と合わせた資金使途は、販売用不動産の取得等のための運転資金に約3,900百万円を充当し、残額は賃貸用固定資産の取得のための設備資金に充当する予定。



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