3236プロパストIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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プロパスト(3236 JASDAQ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

短期的には悪くないかもしれないが、長期保有にはリスクあり
 07.5期会社発表の業績予想ベースでのEPSは約52千円で、想定されている公募価格のPERは約12倍となる。不動産販売事業の場合にはフローでの販売状況が決算に大きな影響を与えるが、プロパストの過去の業績を時系列でみた場合、07.5期予想は、かなり高い見通しになっていると考えられる。

この07.5期の利益水準を今後も継続できるのであれば、想定されている公募価格に割安感はあるが、過年度の経緯を見る限り、若干辛いのではないかという印象を受ける。更に、有利子負債依存度が高い点もリスク要因であり、長期保有には難しい面がある。

 上場後の短期的な価格形成の中では、PER15倍の約80万円程度が目処と想定する。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/5 06/5 07/5会予
売上高(百万円)
23,414
83.2%
42,904
52.9%
65,594
営業利益(百万円)
1,356
282.4%
5,185

--
経常利益(百万円)
812
290.5%
3,171
89.6%
6,013
当期利益(百万円)
753
136.0%
1,777
96.2%
3,487
総資産(百万円)
純資産(百万円)
39,571
1,614
83,133
3,413
--
--
株主資本比率(%) 4.1% 4.1% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
2.1%
46.7%
3.8%
52.1%
--
--
発行済株式数 67.15 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
11,214
24,036
26,463
50,827
51,929
--
配当(円/株) -- 2,700 8,600
05.5期は決算期変更によって6ヶ月決算
事業概要
不動産の売買、賃貸、仲介、管理
 プロパストグループは、プロパストと連結子会社10社、持分法適用関連会社2社から構成されており、主に首都圏で不動産開発事業、資産活性化事業、賃貸その他事業を行っている。

 不動産開発事業では、都心エリアを中心としてDINKS向けデザインマンションを従来から手掛けていた。現在では、周辺の首都圏エリアにも進出して、郊外型ハイクオリティマンションの企画・開発・販売も行っている。

 資産活性化事業では、土地のポテンシャルを引き出す土地再開発と、資産価値の劣化した建物のリニューアル・コンバージョンによる収益不動産再生を主な事業ドメインとしている。新たな出口戦略として、自社開発物件を組入れた不動産ファンドの組成も現在検討している。

 賃貸その他事業では、都心を中心に保有するオフィスビル・マンション・戸建て十個の賃貸・管理を行っている。


収支の状況
有利子負債依存度が高い点が気になる
 06.5期は不動産開発事業で、江東区にて大型マンション「ガレリアグランデ」の分譲を計上した。この1物件だけで06.5期の連結売上高の約4割を占めるウエイトとなった。前05.5期が決算期の変更によって6ヶ月決算となっているので、対前期比較が出来ないが、全体の印象としては、売上高では、ほぼ前期並み、利益面では増益というイメージとなる。

表1 06.5期事業の種類別セグメントの利益率(百万円、%)
不動産開発 資産活性化 賃貸その他 連結
売上高  26,871 15,365   668  42,904
営業利益 1,968  3,702   406   5,185
利益率   7.3%  24.1%  60.8%  12.1%

 07.5期の見通しでは、不動産開発事業で4つの個別分譲案件と3つの一棟売りを織り込んでいるが、前期に計上したような大型開発マンションが存在しないことで売上高が低下する想定。逆に資産活性化事業では、土地再開発と収益不動産再生プロジェクトの増加を見込んでいる。

 利益面では、増収効果がそのまま素直に反映され、経常利益・当期利益ともに、前期と比較して大幅な増加を見込んでいる。

 不動産会社では特に珍しいことではないが、プロパストも有利子負債の総資産に占めるウエイトは高くなっている。06.5期末での有利子負債の絶対額は約70百万円、総資産に占めるウエイトは9割を超える水準であり、かなり高い部類に入る。逆に株主資本比率は1桁台前半と極端に低い。

 このため営業利益の4割程度を、支払利息や融資手数料などの負債調達コストでもっていかれる構造になっている。公募資金の使途については、運転資金に充当するとされているが、有利子負債の返済に充当するほうが得策のように思える。

 特に短期借入金の平均利率が06.5期末時点で2.9%と、一部の長期借入金よりも利率が高い状態にある。これを減らすだけで、業績は改善する状態ではないかと考える。

株式の状況
行使可能なSOは少なく、VCなし、ロックアップウエイトも高く、株式需給には不安感は少ない
 プロパストは05年6月に1:10、06年9月に1:5の株式分割を実施し、06年11月時点の発行済み株式数は50,500株となっている。上場にあたっての公募が11,500株、売り出しが5,830株(売り出し元は会社関係者)、オーバーアロットメントによる売り出しが2,500株予定されている。

オーバーアロットメント分については、主幹事である大和SMBCを割当先とした第三者割当増資となる可能性がある。また、ストックオプションの未行使残高が下表のように5,845株あるが、このうち早期に行使可能となる2,650株を潜在株式として認識する。以上から、上場時点の想定発行済み株式数は、67,150株とした。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議 対象株数 行使価格 行使期間
05年5月 2,450株 13千円 07年6月〜12年5月
05年5月  200株 13千円 06年5月〜11年5月
05年11月 1,085株 30千円 07年12月〜12年11月
05年11月 1,210株 30千円 07年12月〜12年11月
06年8月  900株 公募価格 08年11月〜13年10月

 目論見書での想定発行価格は62万円で、公募によるプロパストの手取り概算額は約7,085百万円とされている。資金使途は、全額を販売不動産の購入資金等の運転資金に充当する予定。

 売り出し人を含む会社関係者10名とその関連会社1社に対しては180日間のロックアップが付されている。ロックアップ対象となる株式数はストックオプション込み・売り出し前で50,230株なので、売り出し考慮後では44,400株となる。

 ベンチャーキャピタルの資本参加はなく、ストックオプションも当面行使可能なボリュームは小さい。ロックアップのウエイトもそこそこあり、株式需給面では不安感は少ない。

なお、目論見書では配当方針が明記されており、配当性向15%を基準とするとのこと。

情報開示の状況
開示なし
 プロパストのウエブサイトには11月10日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。決算広告が掲載している程度が参考になる情報。エントリー画面でのフラッシュが長いのは当方の接続環境に問題があるのかもしれないが、低速接続者のためにも改善をして欲しい。

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