8992日本レップIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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日本レップ(8992 マザーズ)IPO

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セクター:不動産業
業態はユニーク、かつ業績は好調だが、不動産銘柄の市況悪化が懸念
 会社発表の06.9中間期業績予想を元にした通期でのEPSは約2万円となり、想定公募価格67万円のPERは約33倍となる。同業他社の場合にはこの水準で十分妥当だろうが、当社の物流施設に特化しているユニーク性と当社の足元での業績の急激な伸びを考慮すれば、PER50倍の100万円以上をつけてもおかしくはないと考える。

 ただ、最近の不動産関連事業をめぐる環境は悪いため、上場時点の市況次第ではディスカウント要素も考慮する必要があるだろう。

事業概要
物流不動産の仲介、物流施設に特化した不動産ファンドの組成・運営
 当社グループは、当社と子会社2社から構成されており、05.3期までは物流不動産の仲介業務とコンサルティング業務を主たる業務としていたが、06.3期からは、従来の不動産仲介関連事業に加えて、アセットマネジメント事業を中心に、投資顧問業、不動産投資事業、不動産開発事業等の不動産関連サービス事業を行っている。

 不動産仲介関連事業では、オーナーから依頼を受け、所有する物流施設にテナントを誘致したり、逆にテナントからの依頼を受けてテナントの希望に見合う物流施設を紹介することで仲介手数料を受け取る不動産仲介業務と、不動産オーナーに対する資産有効活用の提案、資産有効活用に関わる財務的なコンサルティング、物流施設建築コンサルティング等を実施することで報酬を受け取るコンサルティング業務とを行っている。特に不動産仲介業務では、最近増加しつつあるサードパーティ・ロジスティクス(3PL)事業者では物流施設を保有するのではなく、賃借する傾向が強いことから、3PL事業者をターゲットの一つとしている。

 アセットマネジメント事業では、物流施設の仲介業務におけるノウハウを活かし、物流施設に特化した投資を行っている。具体的には、投資対象として首都圏・関西圏・名古屋圏、その他政令指定都市等の地方大都市の物流施設を匿名組合形式によって組成した不動産ファンドに組入れ、金融商品として投資家に提供するとともに、投資家の出資に対するリターンの最大化を目的として、当該不動産ファンドのマネジメントサービスを提供している。06年4月時点で当社グループが管理・運営するファンドは3件、運用資産の残高は約21,279百万円。

 アセットマネジメント事業は更に、営業者との間でアセットマネジメント契約を締結し、営業者が取得する資産についての投資スキームのアレンジメント、組入れポートフォリオの管理、保険付保、物件売却等の運用資産の運営管理業務を受託する「アセットマネジメント業務」、信託受益権裏付け物流施設の所有者である信託銀行との間でプロパティマネジメント契約を締結し、建物保守管理、建物修繕、資本的支出等の運営管理業務を受託する「プロパティマネジメント業務」、開発型案件や物件改修工事のプランニングから竣工に至るまでのプロジェクトで営業者からコンストラクションマネジメント業務を受託する「コンストラクションマネジメント業務」の3つに区分される。

 また、その他事業として、物流不動産マーケットのレポーティング事業と、物流に関連する調査・コンサルティング事業とを行っている。

収支の状況
アセットマネジメント事業が業績を牽引
 アセットマネジメント事業は05年9月に第一号物流不動産ファンドを組成したことで、05.9中間期に初めて収益を計上した。この事業は06.3期には、既存事業である不動産仲介分野と、売上高でほぼ肩を並べる水準まで業容が拡大している。06.3中間期の会社予想では、全体の売上高では前年通期とほぼ同水準になることを予想しており、アセットマネジメント分野での業績拡大が、売上高を倍々で増加するドライバーになっている模様。

株式の状況
ベンチャーキャピタルの保有ウエイトが高い点が気掛かり
 当社は05年2月に1:10の株式分割を実施し、06年3月時点の発行済み株式数は19千株となっている。上場にあたっての公募が3千株、オーバーアロットメントによる売出しが450株予定されており、オーバーアロットメントについては主幹事である野村證券を引き受け先とした第三者割り当て増資となる可能性がある。

 ストックオプションの未行使残高は下表のように2,500株あり、このうち2千株については上場後1年以内に行使可能となるので、潜在株式として認識する。以上から、上場時点での想定発行株式数は、24.45千株とした。

【表2 ストックオプションの未行使残高の状況】
総会決議 対象株数 行使価格  行使期間
05年4月   500株   25千円  07年4月〜13年4月
05年6月  1,500株   25千円  07年6月〜13年6月
06年2月   500株  公募価格 08年2月〜14年2月
合計  2,500株

 目論見書での想定発行価格は67万円とされており、この価格に基づく公募による当社手取り概算額は約1,845百万円とされている。資金使途としては、全額を当社グループが管理・運用するファンドに対して、自社が匿名組合出資等を行うための設備資金に充当する予定。

 ベンチャーキャピタルの保有株式は株主名簿から4千株判明した。発行済み株式数に占めるウエイトは1割を超え、やや多い部類に入る。これに対してのロックアップは付されていない模様。

情報開示の状況
開示に対してはやや消極的な印象を受ける
 5月19日時点で、当社ウエブサイトには投資家向け情報開示のページは設置されてはいるものの、掲載されているコンテンツはマネジメント・メッセージだけで、上場関連のニュースリリース・資料等は掲載されていない。このため、開示には若干消極的な印象を受ける。


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