8995誠建設工業IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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誠建設工業(8995 大証二部)

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セクター:不動産業
増配発表があれば、状況は変わるとみられるが・・・
 05.3期は業績好調に推移しており、05.9中間期も売上高では好調だが、利益ベースでは前期を上回ることができるかどうか、微妙な状況となっている。今期の想定EPSを15千円とすると、想定公募価格18万円はPER約12倍に相当する。

 業種・業態、及び上場先が大証二部であるということから考えられる妥当なPERは普通に考えて15倍、何か強みがあっても20倍程度と思われる。ベンチャーキャピタルの保有分にロックアップがかっていないことも考慮すれば、妥当な株価水準は上限で25万円程度と想定する。

 また、事業の成長性と比較すると配当性向が低い。株価向上のためには、増配が一番と思われる。一株当り7〜8千円の配当をすれば、状況は変わるだろう。

事業概要
戸建分譲住宅事業、不動産仲介事業
 当社グループは当社と連結子会社4社の計5社で構成されており、戸建て分譲住宅事業と不動産仲介事業を主な事業としている。事業の種類別セグメントでの区分は、戸建て分譲住宅事業と不動産仲介事業の2セグメント。

 戸建て分譲住宅事業では、大阪府堺市を中心に近隣の大阪狭山市・高石市・松原市を主要エリアとして、建売住宅、請負住宅、注文住宅の企画・設計・施工・販売を行っている。当社では、戸建て分譲用地の情報収集、事業利益計画の立案、土地利用計画、建物の企画設計、土地仕入れ、開発申請、設計業務、材料仕入れ及び外注工事の発注、工程管理・施工管理、アフターサービス基準書に基づく補修施工までの一貫した業務を行っている。

 当社の不動産仲介は、子会社4社が担当し、親会社である当社が建築した分譲住宅の販売を仲介する事業を行っている。

収支の状況
足元の業績は好調
 事業セグメント別の販売状況は表1の通り。05.9中間期の進捗率は、前期のちょうど半分になっているが、住宅販売については下期偏重の傾向がある。もっとも、05.3期の上期・下期比率は、売上高で44:56、営業利益で46:54となっており、特別に偏りがあるというほどではない。

 これを考慮すると、今期の売上高は、前期比で+10〜20%程度は増加すると想定できる。前05.3期も売上高で対前期比+約25%を達成しているので、今期決算では二期連続での増収となる可能性は高いとみる。増益となるかについては、進捗率を見る限りでは微妙。

 また、大阪府内の一部をターゲットとした住宅の建築・販売事業がメインであるので、元々の対象マーケットに潜在的に成長力があるわけではない。次期以降にも成長を継続できるとは、現時点では確信出来ない。

 当社グループは建売住宅の土地取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しているので、総資産に対する有利子負債のウエイトが高く、依存度は05.3期末で61.7%(約26億円)、05.9期末で58.4%となっている。ただ、不動産業の中で見れば、特別に高いわけでもなく、また公募増資による手取り金によって借入金が返済される上に資本増強されることから、当面は特に留意する必要は無いだろう。

株式の状況
ストックオプションなし、ロックアップあり、VC保有株式あり
 当社は05年9月に1:2の株式分割を実施し、05年9月末時点の発行済み株式数は17,520株となっている。上場にあたっての公募は2,100株の予定。また、売り出し1,500株の予定と、オーバーアロットメントでの売り出し500株の可能性がある。オーバーアロットメント500株は、主幹事である日興シティグループ証券を引き受け先とした第三者割当増資となる可能性がある。ストックオプション等の潜在株式は存在しない。以上から、上場時点での想定発行済み株式数は20,120株とした。

 目論見書での想定公募価格は18万円とされており、この価格に基づく公募による当社手取り概算額は約334百万円。資金使途は、第三者割当増資の取得概算上限約81百万円と合わせて、住宅展示場の建築、販売店舗の新設等の設備投資資金90百万円、借入金の返済約326百万円に充当する予定。

 売り出し人と会社関係の主要株主、及びベンチャーキャピタル1社の保有株については180日間のロックアップがかけられている。ロックアップ対象株数は合計13,816株で、ここから売り出し分を除いた12,316株が実質的なロックアップ対象となる。上場時点の発行済み株式数の半分強がロックアップされていることになる。ベンチャーキャピタル保有分は別途1,564株存在し、こちらはロックアップ対象とはなっていない。

 直近の第三者割当増資は、会社役員・従業員等を割当先として04年2月に実施されており、この時の割当価格は6万4千円だった。

情報開示の状況
早く開示体制を整えて欲しい
 当社ウエブサイトには、1月19日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。早急に開示体制を整備することを望む。

 本題とは直接関係ないが、当社サイトは1/19に確認した際のGoogleページランクが「1」であった。


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本資料における個別銘柄に関する注意事項
 EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。
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