8942シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ(8942 マザーズ)IPO

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セクター:不動産業
業績は急上昇しており、高株価が期待
 足元の業績は、他の不動産ファンド会社と同様に、順調に推移している。05.3期の実績EPSが116千円であることから、ダヴィンチ・アドバイザーズ(4314)、クリード(8888)の実績ベースPER並みの30〜35倍を適用すると、想定株価水準は約350〜400万円となる。日興グループの子会社ディスカウントというネガティブ要素はあるものの、ストックオプションによる希薄化懸念がなく、公募3,500株のみで同時売出しがないことによる品薄感や高株価による分割期待も考えられ、上場直後にはここから更に値を跳ばす可能性が高い。

事業概要
不動産ファンドの組成・販売事業
 当社グループは、当社及び連結子会社2社から構成されており、「不動産投資顧問事業」・「不動産開発・ソリューション事業」を行っている。連結子会社は、当社グループが不動産開発・ソリューション事業を行うスキームに関連して設立したSPC。
 不動産投資顧問事業では、投資対象として首都圏及び全国主要都市の収益不動産を匿名組合形式により組成した不動産ファンドに組み入れ、金融商品として投資家に提供するとともに、運用収益等の増加を目的として当該不動産ファンドのマネジメントサービスを提供している。当社が組成するファンドの投資対象不動産は05年3月末時点で104物件あり、主な物件は表1の通り。

【表1 不動産ファンドへの主な組入れ物件(05年3月末)】
北海道 札幌北三条ビル
東京都 Jタワー、千住ミルディスU番館、日本地所第一ビル、トキメック本社ビル、兜町日興ビル、西新宿KBビル、セントラル調布ビル、高輪SIAビル
神奈川県 川崎三和東洋ビル、新溝口ビル、ウインズ&イッセイ横浜ビル、NEC小杉ビル
埼玉県 志木鹿島ビル
愛知県 名古屋日興證券ビル、名古屋駅前ビル
京都府 カラスマプラザ21
大阪府 大阪国際ビル、なにわ筋SIAビル、第一火災千里中央ビル、南船場第一東洋ビル、セントラル新大阪ビル、大阪日興ビル

 不動産開発事業では、賃貸マンションや稼働率の低下している老朽化したオフィスビル等、当社不動産ファンドの組入れ基準に合致しないが、物件の開発により安定した収益或いは売却益が見込める物件について、運用・売却を行っている。ソリューション事業は、不動産開発事業において物件を購入したものの、市場動向から物件の収益最大化を検討した結果、開発の実施を行うことなく、外部の第三者に現状のままで売却するケースを指す。

収支の状況
成長性・収益性ともに非常に高い
 表2にセグメント別の売上高を記載しているが、04.3期は基本的に不動産投資顧問事業の単品ビジネスである。当社が運営するファンドの匿名組合出資金は04.3期で対前期比357億円増の410億円、ファンドの運用資産残高は、04.3期で対前期比896億円増の1,018億円と、足元ではファンド規模の増大と共に、ファンド対象不動産を大きく増加させている。

 表3は05.3期セグメント別の売上高等と売上高営業利益率だが、05.3期には、2セグメントの事業規模がほぼ並ぶ形となっている。利益率については、共に非常に高い実績となっている。

株式の状況
日興グループで42%保有、ストックオプション等の希薄化要素はない
 当社は04年4月に1:10の株式分割を実施し、04年9月末時点の発行済み株式数は、23,000株となっている。今回の上場にあたっての公募が3,500株あるため、上場時点での想定発行済み株式数は、26,500株とした。ストックオプション等の株式希薄化要素はない。

 当社は日興コーディアルグループの関係会社となっており、日興コーディアル・ホールディングスが33.61%、日興コーディアルグループが9.00%を保有している。

情報開示の状況
高い開示水準が今後期待できる
 当社のHPには既に投資家向け情報開示のページが設置されている。非上場である05年4月時点でも、過年度の財務データ等が閲覧可能であり、今後とも高水準の情報開示が期待できる。


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