新規上場の目論見書に基づいた、IPO=新規公開株式の銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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リビングコーポレーション(8998 マザーズ)

12月5日上場中止発表
HTML版では表・データを掲載していません。データの確認にはPDF版をご覧ください。>> 8998リビングコーポレーション
セクター:不動産業
業績急成長、株式需給にもネガティブ要素は無い
 一棟販売用賃貸マンションの個人投資家・富裕層向け販売事業が主力。業績は、現在の事業穂本格的に立ち上げた04.12期から急激に成長している。今期の会社発表業績予想は、中間期までの進捗ペースを考えれば、達成の可能性は高いと見られる。

 今期予想EPS約14,000円に対して、PER約30倍を切る水準で想定されている公募価格には割安感がある。株式需給面でも特にネガティブ要素は無いので、適切な水準としては、PER50倍水準の70万円以上と想定する。

事業概要
賃貸マンションの一棟販売
 当社は、当社が企画・デザイン・設計した一棟販売用賃貸デザインマンション(MODULORシリーズ)を建設し、不動産ファンド及び法人・個人富裕層等の投資家に一棟単位で販売する事業を主に展開している。
 物件の特長は、10メートルの高さにおいて一般的な設計・工法では3階建てとなるところを、特許出願中の独自の設計・工法によって4階建てマンションの建築を実現していること、エレベーター・配管等メンテナンスコストを発生させる部分を最低限に抑えていること等がある。開発用地に関しては、50坪前後の狭小な土地をターゲットとして、他社・他業種との競合を避けている。

 事業の区分では、自社開発事業と共同開発事業での物件開発事業のほか、収益物件開発に関する仕組みを他のデベロッパーに提供する企画設計事業の3区分に分類される。

 自社開発事業では、当社が事業主体(施主)となって、東京都内を中心とした首都圏・札幌市において、賃貸用デザインマンションの企画・開発・販売を行っている。

 共同開発事業では、当社以外のデベロッパーが事業主体となって、当社と共同で賃貸用デザインマンションの開発・販売を行っている。共同事業主と案件ごとに締結する共同事業協定書に定めた事業シェアに応じて利益の配分が行われる。

収支の状況
04.12期から現在の事業が本格化し、急成長
 事業区分別の販売実績と件数は表1のようになっており、04.12期は、自社開発物件が最初に販売された年度となっており、2物件の開発・販売を行い、共同開発物件では5物件が竣工したことによって、前期と比較して大幅な増収となった。05.6中間期まででは、自社開発で5物件、共同開発で2物件が収益貢献している。

 経営上のリスクとしては、二点ある。一つは当社の主要販売先はキャピタルアドバイザーズと同社が組成するSPCで、その販売ウエイトは約86%となっている。投資用マンション販売事業としての特殊なスキームであり、現在のところは特に問題とはなっていないが、将来的には特定販売先に依存するリスクとなりうる。

 二つ目は、有利子負債依存度が高い点である。04年12月末での総資産に占める借入金の割合は約70%となっている。この点についても、不動産事業としては、突出しているほどのウエイトとはなっていない。また、上場の際に公募増資がされることで、有利子負債ウエイトは低下することから、長期保有の場合には留意する必要があるものの、短期的にはネガティブ評価する要素とはならない。

 また、金利スワップの時価評価で評価損が発生しているが、金額的には10百万円程度であり、特に大きな問題ではないと考える。

株式の状況
ストックオプションの行使は当分先、VC保有分も多くはない
 当社は04年4月に1:2、04年10月に1:10の株式分割を実施し、05年6月時点での発行済み株式数は14,000株となっている。上場に当たっての公募は2,000株の予定。これに加えて、ストックオプションの未行使残高は下表のように700株となっているが、行使可能となるには相当の期間があるために、潜在株式としては認識しない。以上から、上場時点での想定発行済み株式数は、16,000株とした。

【表2 ストックオプションの未行使残高の状況】
総会決議 対象株数 行使価格   行使期間
05年8月   700株  100,000円  07年8月〜15年8月

 ベンチャーキャピタルの保有株数は、株主名簿で確認できたものでは190株となっている。ロックアップがかかっていないため、上場直後に市場売却される可能性はあるが、ボリュームが小さいので、大きな需給悪化要因とはならない模様。

 目論見書での想定公募価格帯は34〜38万円とされており、この平均価格36万円に基づく公募による当社の手取り金概算額は、約648百万円となっている。資金使途は、全額を完成物件保有資金としての運転資金に充当する予定。

情報開示の状況
上場前段階としてはトップクラスの開示状況
 当社ウエブサイトには、投資家向け情報開示のページが既に設置されている。掲載されているコンテンツは、マネジメントメッセージから、業績の実績と会社予想、財務ハイライト、FAQと十分に揃っている。上場前の段階でこれだけ準備している事例は少なく、非常に高い開示水準となっている。


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