3467アグレ都市デザインIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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アグレ都市デザイン(3467 JASDAQスタンダード)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

この銘柄を投資先として選択する特段の理由が見出しにくい
 不動産事業だが、事業上の地盤が東京・多摩地区と非常に限定的であり、小規模な事業展開にみえる。

 16.3期の業績予想は増収増益であり、同期のEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約6倍となる。同業他社が多数上場している中で、当社を投資先として選ぶ理由・必要性は低く、想定公募価格以上での評価は難しい。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 14/3 15/3 15/12 16/3予
売上高(百万円)
5,488
11.1%
6,097

5,953
38.1%
8,419
営業利益(百万円)
405
-2.0%
397

362
19.6%
475
経常利益(百万円)
353
-6.4%
331

298
16.8%
386
当期利益(百万円)
203
-1.8%
199

185
18.9%
237
総資産(百万円)
純資産(百万円)
3,403
849
5,215
1,049
5,667
1,233
--
--
株主資本比率(%) 25.0% 20.1% 21.8% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
10.4%
23.9%
6.3%
19.0%
5.3%
15.0%
--
--
発行済株式数 865.8 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
234
981
230
1,211
214
1,425
274
--
配当(円/株) -- -- -- --

事業概要
新築戸建分譲事業、注文住宅・戸建建築請負事業、その他不動産に関連する事業
 アグレ都市デザインは、東京都多摩地区を中心に、首都圏をターゲットエリアとして、戸建用地の仕入(取得)から建物の企画・設計、施工管理、販売、アフターメンテナンスまで自社で一貫して行う体制により、戸建住宅「アグレシオ・シリーズ」を供給している。

 戸建販売事業では、戸建住宅及び戸建住宅用地(宅地)の分譲販売を行っている。戸建用地の仕入から街区のプランニング、建物の企画・設計、施工管理、販売、アフターメンテナンスまでを一貫して行い、首都圏(東京都、埼玉県、神奈川県)、特に多摩地区をメインに事業展開を図っている。

 その他の事業では、注文住宅・戸建建築請負事業と不動産仲介・コンサルティング事業を行っている。

 注文住宅・戸建建築請負事業では、戸建販売事業で培ってきたノウハウを活かし、個人の顧客からの注文住宅の建築請負、マンションデベロッパーを含む同業他社からの戸建住宅の建築を請負っている。

 注文住宅につきましては、アグレ都市デザインの戸建住宅(建売住宅)における商品企画や原材料を、パッケージ化・共通化することにより、アグレシオ・ブランドの統一感及びコスト削減を図っている。

 同業他社からの戸建住宅建築請負は、近年特にマンション用地の取得が困難な状況が続く中、戸建販売事業への進出を考えているがノウハウに乏しいマンションデベロッパーや、自社で施工管理を行わない戸建販売業者などをターゲットに建築を受注する事業形態であり、建築の請負だけでなく、販売も併せて受託している。

 不動産仲介・コンサルティング事業では、主に戸建販売事業における仕入の過程で顧客や同業他社からの要望により行っている。
収支の状況
16.3期は販売好調で増収だが、増益幅は比較的小さい
■16.3期業績予想
 戸建て販売事業では、今期の販売棟数は対前期比+32棟増の144棟とし、売上高は対前期比+34.1%の増収の見通し。

 その他の事業では、当期の引渡棟数は対前期比+19棟増の26棟とし、売上高は対前期比+241%の増収の見通し。

 以上の結果、全体の売上高は対前期比+38.1%の増収の見通し。

 販売供給棟数の増加に伴い広告宣伝費が対前期比+99.5%、販売手数料が同+110.1%と大幅に増加することにより、営業利益は対前期比+19.6%の増益にとどまる見通し。

株式の状況
VC出資が大量にあり、注意が必要
 ベンチャーキャピタルからの出資があり、ロックアップの対象となっていない。また、ストックオプションの未行使残高があるものの上場後即行使可能になるボリュームは大きくないと思われる。ベンチャーキャピタル出資分については、上場後の株価形成に大きな影響を与える可能性があり、注意が必要と思われる。

A. 発行済み株式数 580千株(単元100株、15.12に1:100株式分割後)
B. 公募 240千株、増資によるオーバーアロットメント 36千株
C. 売出し 0株、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 10,700株
 E. うち潜在株式に算入する数 9,800株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 865,800株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 120千株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者6名に対して90日間。但し、発行価格の1.5倍以上での市中売却は可能。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
12年2月 76,500株  387円 14年2月〜22年1月
13年1月 18,500株 1,000円 15年2月〜22年12月
14年1月  3,000株 1,600円 16年2月〜22年12月
14年6月  9,000株 2,200円 16年10月〜22年12月

 目論見書でのアグレ都市デザインの想定発行価格は1,700円で、この価格に基づく公募によるアグレ都市デザインの手取り概算額は約365百万円とされている。

別途予定されている第三者割当増資の手取り概算額上限56百万円と合わせた資金使途は、戸建事業用地の取得に全額充当する予定。

情報開示の状況
開示なし
 アグレ都市デザインのウエブサイトには、2月20日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。関連情報としては、電子公告が掲載されている。


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