3464プロパティエージェントIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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プロパティエージェント(3464 JASDAQスタンダード)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産

現時点では高い評価はしづらい銘柄
 15.3期には増益となったものの、16.3期は一転して微増収・減益の見通しとなっている。国内景気自体は特別に悪化していない中で、業績悪化している点には注意が必要とみられる。

 ビジネスモデルとしても、従来から見られる手法であり新奇性はない。16.3期業績予想でのEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約8倍となる。上記のようなネガティブポイントがあることを予め考慮した評価とみられ、この水準以上に評価することは現時点では難しい。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 14/3 15/3 15/9 16/3予
売上高(百万円)
8,340
3.9%
8,663

5,212
2.9%
8,915
営業利益(百万円)
624
41.7%
885

660
-12.0%
778
経常利益(百万円)
523
35.4%
708

583
-13.9%
610
当期利益(百万円)
308
42.3%
439

382
-10.2%
394
総資産(百万円)
純資産(百万円)
4,866
1,256
8,717
1,695
8,483
2,065
--
--
株主資本比率(%) 25.8% 19.4% 24.3% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
10.8%
24.5%
8.1%
25.9%
6.9%
18.5%
--
--
発行済株式数 2,195 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
140
572
200
772
174
941
179
--
配当(円/株) -- 20 -- 10

事業概要
資産運用型不動産の開発、販売及び賃貸管理等不動産管理事業
 プロパティエージェントは、東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業と、販売事業を展開する不動産開発販売事業と、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業を行っている。

 不動産開発販売事業では、主に資産運用型不動産の開発ならびに中古物件の仕入れを行い、不動産投資家及び資産運用型不動産の販売機能をもつ販売業者に販売する事業を行っており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となる。

 プロパティエージェントは、主に用地仕入れからの物件開発を実施しているが、東京23区内及び横浜周辺を対象に、資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがある。

 資産運用型不動産の販売にあたっては、プロパティエージェントが開発を行ったプロジェクトの物件を、主に個人の顧客や販売業者、海外の顧客に対して販売している。また、個人の顧客に対しては、各人の資産背景を基に、不動産による資産運用を用いたライフプランを設計し、税金や年金、保険等の対策も合わせた資産形成のコンサルティングを実施している。

 プロパティマネジメント事業では、不動産の賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスの提供をしている。

 賃貸管理サービスでは、プロパティエージェント物件を購入した顧客に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理と賃貸借契約管理を行っている。主なサービスは、集金代行サービスと家賃保証サービス。

 賃貸仲介サービスでは、賃貸管理物件の入居者募集と他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となる。

 建物管理サービスでは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理している。15.3期末の管理棟数26棟、管理戸数978戸。
収支の状況
16.3期は微増収・減益の見通し
■16.3期業績予想
 前期の販売総戸数340戸に対して、当期には356戸を見込んでいる。また、プロパティエージェントが販売した物件について、賃貸管理と建物管理についても自社で契約することによって、管理戸数が増加することを見込んでいる。この結果、売上高は対前期比+2.9%の増収の見通し。

 不動産開発販売事業の業容拡大に伴う費用増加や、アセットプランニングでの要員増加による人件費の増加など、販売費・一般管理費が対前期比23.9%の増加になることを織り込んだ結果、営業利益・経常利益では、それぞれ対前期比マイナス12.0%、13.7%の減益となる見通し。

株式の状況
VC出資無く、ストックオプションは当面行使不可
 ベンチャーキャピタルからの出資はない。ストックオプションの未行使残高があるが、全数が当面は行使可能期間に入らない見通しであり、当面の株式需給には特段の課題は見当たらない。

A. 発行済み株式数 1,660千株(単元100株、15.9に1:2株式分割後)
B. 公募 460千株、増資によるオーバーアロットメント 75千株
C. 売出し 40千株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 96,600株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 2,195千株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者4名に対して90日間。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
14年11月 96,600株 1,050円 16年12月〜24年9月

 目論見書でのプロパティエージェントの想定発行価格は1,360円で、この価格に基づく公募によるプロパティエージェントの手取り概算額は約565百万円とされている。

 資金使途は、不動産開発販売事業における、資産運用型不動産の購入・開発にかかる運転資金に充当する予定。具体的には、用地取得時にかかる仲介手数料、物件開発の際に外注する設計管理費、既存建物付きで購入した用地に係る既存建物解体費や物件取得資金、建築費など。

情報開示の状況
開示なし
 プロパティエージェントのウエブサイトには、11月23日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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