3458シーアールイーIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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シーアールイー(3458 東証二部)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

短期的には問題ないが、景気変動を受けやすい点には注意が必要
 15.7期業績予想でのEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約18倍となる。足元の業況を踏まえると、妥当あるいはもう少し高い評価が可能な価格設定とみられるが、不動産の売却など、景況に大きく影響を受ける事業形態になっている。不動産市況を中心とした景気変動リスクを多分に受けやすい業態であることについて、長期保有にあたっては注意が必要と思われる。


連結データ(肩は対前期比(%)、14/7まで個別)
決算期 13/7 14/7 15/1 15/7予
売上高(百万円)
15,946
38.5%
22,089

12,213
13.1%
24,978
営業利益(百万円)
841
201.5%
2,537

1,550
-17.2%
2,101
経常利益(百万円)
642
266.7%
2,354

1,496
-18.5%
1,919
当期利益(百万円)
383
245.6%
1,324

1,080
-15.4%
1,120
総資産(百万円)
純資産(百万円)
15,801
1,007
17,449
2,451
17,918
3,749
--
--
株主資本比率(%) 6.4% 14.0% 20.9% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
4.1%
38.0%
13.5%
54.0%
8.3%
28.8%
--
--
発行済株式数 5,677 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
67
177
233
432
190
660
197
--
配当(円/株) -- -- -- 10

事業概要
物流施設を中心とした事業用不動産の総合サービス(不動産賃貸、管理、仲介、開発、有効活用、建設、アセットマネジメント)
 シーアールイーグループは、当社シーアールイーと子会社2社から構成されており、事業系不動産を中心とした賃貸、管理、開発、及びアセットマネジメントを主たる業務としている。

 不動産管理事業のうちマスターリース業務では、事業系土地付き建物である物流施設を中心に一括借り上げ運営・管理を行っている。シーアールイーでは、不動産オーナーに賃料を保証し借り上げたのちに、その物件を転貸することによりテナントから受け取る賃料を収益に計上する。

 シーアールイーの主要営業エリアは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の首都圏であり、物件数の約91%、管理面積の約90%は当該エリアに所在している。

 プロパティマネジメント業務では、物流施設や商業施設の賃貸管理を受託し、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務と、建物や設備の点検代行、管理予算案の設定、建物長期修営繕計画の策定、工事管理業務等を行っている。

 受託している主な物件は、投資法人等が保有する大型の物流施設やマスターリースによる運営・管理が終了した後にプロパティマネジメント契約に切り替えたもの。

 建設工事業務では、土地所有者へ物流施設を建設し、マスターリースによる賃貸事業を提案し、工事受注してきたもののほか、既にシーアールイーで運営・管理しているマスターリース物件及び管理業務を受託している物件の所有者、及びテナントから修営繕、改造及び原状回復等の工事を請け負っている。

 リーシング業務は、マスターリース物件、物流投資事業にて開発した案件にテナントを誘致して、賃料収入を確保し、安定したマスターリース業務を運営することと、プロパティマネジメント業務受託及びシーアールイー管理外物件へテナントを誘致し、仲介手数料を受け取ることを目的としている。

 物流投資事業では、物流に特化した施設開発に関して、マーケットリサーチ、用地情報入手、プランニング、用地取得、建設工事発注、テナント誘致から売却までを行っている。開発を計画する地域は、湾岸エリアと外環エリアを設定している。

 その他の事業では、不動産ファンドへの売却を前提として、投資用不動産を取得している。
収支の状況
14.7期は一時的要因により大幅増益、15.7期は減益見通し
■14.7期実績
 不動産管理事業では、新規受託等による管理面積の純増により、プロパティマネジメントフィーが堅調に推移した。マスターリース業務では、利益率の向上を図るために、不採算物件の解約等を推進した。この結果、マスターリース業務とプロパティマネジメント業務での管理面積は当期末時点で約755千坪となった。以上の結果、売上高は対前期比マイナス0.5%の減収となり、営業利益では同+16.6%の増益となった。

 物流投資事業では、当期内に、住友商事他3社と物流施設の運営事業と開発事業に関する基本合意書を締結し、シーアールイー開発物件の「ロジスクエア草加」を本合意書に基づき組成された物流私募ファンドに売却した。

 以上の結果、全体の売上高は対前期比+38.5%の増収となり、営業利益・経常利益では同2倍以上の増益となった。

株式の状況
VC出資あるが微量、ストックオプションも当面行使不可
 ストックオプションの未行使残高が大量にある。行使価格も想定されている公募価格と比較して低い水準だが、行使期間に入るまでにしばらくの猶予がある状態。ベンチャーキャピタルからの出資はあるものの、ボリュームは大きくなく、かつロックアップの対象となっている。結果的には、株式需給に係る、特段の課題はない。

A. 発行済み株式数 4,825千株(単元100株、14.2に1:50株式分割後)
B. 公募 1,457,900株(うち自己株式605,600株)、増資によるオーバーアロットメント 218,600株
C. 売出し 0株(売出し元は)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 550,000株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 5,677,300株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 48,200株
既存株主へのロックアップ情報:金融機関3行とベンチャーキャピタル2組合、法人1社に対して180日間。対象株数は4,205,350株。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
13年8月 455,000株  716円 15年8月〜23年8月
14年7月  95,000株 1,000円 16年7月〜24年7月

 目論見書でのシーアールイーの想定発行価格は3,620円で、この価格に基づく公募によるシーアールイーの手取り概算額は約4,866百万円とされている。

 別途予定されている第三者割当増資の手取り概算額上限約729百万円と合わせた資金使途は、全額を物流投資事業において開発する物流施設への建設費用等の一部に充当する予定。

情報開示の状況
開示なし
 シーアールイーのウエブサイトには、3月21日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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