| ＩＰＯ初値分析・株式投資〜Hephaistos Investment Research |
ビーロット（3452 東証マザーズ）IPO |
短期的には高い評価が見込まれる 典型的に景気上昇期に業績が向上する、不動産投資開発ビジネスであり、足元の業績は非常に好調に推移している。 14.12期業績予想のPERに基づく、想定されている公募価格のPERは約12倍となり、割安感はある。マーケットでは当面は高い評価を得ることは可能とみられるが、景気敏感銘柄のため、長期保有には注意が必要となる。 個別データ（肩は対前期比（%））
ビーロットは、不動産投資開発事業と不動産コンサルティング事業、及び不動産マネジメント事業を展開している。事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏と九州圏において、主に展開している。 不動産投資開発事業では、収益性や遵法性に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過少に評価された不動産を取得し、ビーロットの企画開発力や再生ノウハウによって問題点を是正することによって、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図っている。 収益性に問題のある不動産に対しては、賃料水準・稼働率の工場、有効活用のための要との変更・テナントの誘致、管理体制・コストの見直し、設備改修、長期修繕計画の策定・見直し等を行う。また、大規模リニューアル工事や建て替えを行うケースもある。 問題点を是正した不動産は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層や、富裕層の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、不動産ファンド等に販売している。 不動産コンサルティング事業では、上記顧客を対象としてコンサルティング型の売買仲介業務を展開している。また、信託受益権の売買仲介、不動産賃貸集会、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務も行っている。 不動産マネジメント事業では、不動産の管理運営と投資顧問業務として、入居者募集から、入退去手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、ビルメンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成等の業務を行っている。 |
■13.12期実績 不動産投資開発事業では、取得した物件数は前期11件に対して当期20件、売却数は前期14件に対して当期11件となった。当期は福岡市で初めて住居系不動産を取得し、前期に取得した八王子市の店舗不動産について、初めての建て替えを行い、当期に竣工した。 以上の結果、同セグメントの売上高は対前期比+77.4%の増収となり、営業利益は150%超の増益となった。 不動産コンサルティング事業では、東京・大阪近郊の投資家への投資用物件の紹介や不良債権の処理に伴う不動産売却の仲介に努めた結果、仲介数は前期の25件から28件に増加したものの、1件当たりの仲介単価が低下した。この結果、同セグメントの売上高は対前期比マイナス24.1%の減収、営業利益は同マイナス18.9%の減益となった。 不動産マネジメント事業では、顧客所有の不動産の管理運営業務受託件数が、九州圏を中心に前期の20件から当期31件に増加した結果、地域別の管理運営受託件数は、関東圏14件、北海道圏9件、九州圏8件となった。この結果、同セグメントの売上高は対前期比+144.8%の増収となり、営業利益は同13倍以上の増益となった。 以上により、全体の売上高は対前期比+66.7%の増益となり、営業利益・経常利益では共に対前期比倍増以上の増益となった。
ベンチャーキャピタルからの出資はない。ストックオプションの未行使残高があり、一部は上場直後時点では行使期間に入っていないものがあるが、大半は上場後即行使可能になるとみられる。ただし、ストックオプション行使による希薄化効果は大きいものではない。 A. 発行済み株式数 979,500株（単元100株、14.8に1:300株式分割後） B. 公募 100千株、増資によるオーバーアロットメント 15千株 C. 売出し 0株、既発株のオーバーアロットメント なし D. ストックオプション等の残高総数 114,900株 E. うち潜在株式に算入する数 90,000株 F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 1,184,500株 【参考】（株数は売り出し考慮前） ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株 既存株主へのロックアップ情報：会社関係者16名と法人5社に対して90日間。対象株数は948千株 表2 ストックオプションの未行使残高の状況 総会決議 対象株数 行使価格 行使期間 12年12月 90,000株 567円 14年12月〜22年12月 12年12月 12,000株 567円 15年3月〜22年12月 13年8月 12,900株 710円 15年9月〜23年8月 目論見書でのビーロットの想定発行価格は1,750円で、この価格に基づく公募によるビーロットの手取り概算額は約175百万円とされている。 別途予定されている第三者割当増資の手取り概算額上限約24百万円と合わせた資金使途は、全額を不動産投資開発事業における販売用不動産、仕掛販売用不動産の仕入れ資金、及び不動産マネジメント事業における賃貸用不動産の設備投資資金の一部に充当する予定。
ビーロットのウエブサイトには、11月15日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。 |
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| 本資料における個別銘柄に関する注意事項 EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。 その他の重要な注意事項 本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。 本資料は、当サイトが信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当サイトの判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。本資料の著作権は当サイトに帰属し、その目的のいかんを問わず無断で本資料を複写・複製・配布することを禁じます。 |
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