3452ビーロットIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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ビーロット(3452 東証マザーズ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

短期的には高い評価が見込まれる
 典型的に景気上昇期に業績が向上する、不動産投資開発ビジネスであり、足元の業績は非常に好調に推移している。

 14.12期業績予想のPERに基づく、想定されている公募価格のPERは約12倍となり、割安感はある。マーケットでは当面は高い評価を得ることは可能とみられるが、景気敏感銘柄のため、長期保有には注意が必要となる。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 12/12 13/12 14/9 14/12予
売上高(百万円)
1,338
66.7%
2,231

2,064
70.8%
3,810
営業利益(百万円)
85
157.1%
218

148
77.0%
385
経常利益(百万円)
78
133.7%
183

99
61.6%
295
当期利益(百万円)
42
149.9%
104

59
64.1%
171
総資産(百万円)
純資産(百万円)
1,160
260
2,543
449
4,285
647
--
--
株主資本比率(%) 22.4% 17.7% 15.1% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
6.7%
16.1%
7.2%
23.2%
2.3%
9.0%
--
--
発行済株式数 1,184.5 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
35
219
88
379
49
546
144
--
配当(円/株) -- 5.8 -- --

事業概要
不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業
 ビーロットは、不動産投資開発事業と不動産コンサルティング事業、及び不動産マネジメント事業を展開している。事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏と九州圏において、主に展開している。

 不動産投資開発事業では、収益性や遵法性に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過少に評価された不動産を取得し、ビーロットの企画開発力や再生ノウハウによって問題点を是正することによって、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図っている。

 収益性に問題のある不動産に対しては、賃料水準・稼働率の工場、有効活用のための要との変更・テナントの誘致、管理体制・コストの見直し、設備改修、長期修繕計画の策定・見直し等を行う。また、大規模リニューアル工事や建て替えを行うケースもある。

 問題点を是正した不動産は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層や、富裕層の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、不動産ファンド等に販売している。

 不動産コンサルティング事業では、上記顧客を対象としてコンサルティング型の売買仲介業務を展開している。また、信託受益権の売買仲介、不動産賃貸集会、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務も行っている。

 不動産マネジメント事業では、不動産の管理運営と投資顧問業務として、入居者募集から、入退去手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、ビルメンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成等の業務を行っている。
収支の状況
13.12期実績に引き続き14.12期も大幅な増収増益の見通し
■13.12期実績
 不動産投資開発事業では、取得した物件数は前期11件に対して当期20件、売却数は前期14件に対して当期11件となった。当期は福岡市で初めて住居系不動産を取得し、前期に取得した八王子市の店舗不動産について、初めての建て替えを行い、当期に竣工した。

 以上の結果、同セグメントの売上高は対前期比+77.4%の増収となり、営業利益は150%超の増益となった。

 不動産コンサルティング事業では、東京・大阪近郊の投資家への投資用物件の紹介や不良債権の処理に伴う不動産売却の仲介に努めた結果、仲介数は前期の25件から28件に増加したものの、1件当たりの仲介単価が低下した。この結果、同セグメントの売上高は対前期比マイナス24.1%の減収、営業利益は同マイナス18.9%の減益となった。

 不動産マネジメント事業では、顧客所有の不動産の管理運営業務受託件数が、九州圏を中心に前期の20件から当期31件に増加した結果、地域別の管理運営受託件数は、関東圏14件、北海道圏9件、九州圏8件となった。この結果、同セグメントの売上高は対前期比+144.8%の増収となり、営業利益は同13倍以上の増益となった。

 以上により、全体の売上高は対前期比+66.7%の増益となり、営業利益・経常利益では共に対前期比倍増以上の増益となった。

株式の状況
VC出資無し、ストックオプションがあるものの影響は限定的
 ベンチャーキャピタルからの出資はない。ストックオプションの未行使残高があり、一部は上場直後時点では行使期間に入っていないものがあるが、大半は上場後即行使可能になるとみられる。ただし、ストックオプション行使による希薄化効果は大きいものではない。

A. 発行済み株式数 979,500株(単元100株、14.8に1:300株式分割後)
B. 公募 100千株、増資によるオーバーアロットメント 15千株
C. 売出し 0株、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 114,900株
 E. うち潜在株式に算入する数 90,000株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 1,184,500株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者16名と法人5社に対して90日間。対象株数は948千株

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
12年12月 90,000株 567円 14年12月〜22年12月
12年12月 12,000株 567円 15年3月〜22年12月
13年8月  12,900株 710円 15年9月〜23年8月

 目論見書でのビーロットの想定発行価格は1,750円で、この価格に基づく公募によるビーロットの手取り概算額は約175百万円とされている。

 別途予定されている第三者割当増資の手取り概算額上限約24百万円と合わせた資金使途は、全額を不動産投資開発事業における販売用不動産、仕掛販売用不動産の仕入れ資金、及び不動産マネジメント事業における賃貸用不動産の設備投資資金の一部に充当する予定。

情報開示の状況
開示なし
 ビーロットのウエブサイトには、11月15日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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