3299ムゲンエステートIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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ムゲンエステート(3299 東証マザーズ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

業績動向は悪くないものの、景気動向の影響が大きいとみられる点は注意要
 不動産の買取再販事業が中心となっており、景気敏感銘柄に該当すると認識する。13.12期など、景気回復局面では大幅に業績を伸ばしているものの、今後の景気動向には注意が必要だろう。

 14.12期業績予想でのEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約10倍となる。 当面の景況感は悪くないとみれば、ここよりも高い評価をすることは可能と考えられる。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 12/12 13/12 14/3 14/12予
売上高(百万円)
12,877
61.8%
20,830

7,166
20.2%
25,031
営業利益(百万円)
606
272%
2,254

805
15.9%
2,613
経常利益(百万円)
382
416%
1,974

716
15.0%
2,271
当期利益(百万円)
225
400%
1,127

422
12.7%
1,270
総資産(百万円)
純資産(百万円)
10,022
1,955
16,579
3,066
18,5778
3,457
--
--
株主資本比率(%) 19.5% 18.5% 18.6% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
3.8%
11.5%
11.9%
36.8%
3.9%
12.2%
--
--
発行済株式数 11,021 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
20
177
102
278
38
314
115
--
配当(円/株) 2 4 -- 12

事業概要
不動産買取再販事業・不動産賃貸事業
 ムゲンエステートグループは、当社ムゲンエステートと連結子会社1社から構成されており、不動産売買事業と賃貸その他事業を主たる業務としている。

 不動産売買事業は、不動産買取再販事業と、不動産内外装工事事業、不動産流通事業に区分される。

 不動産買取事業では、本店と横浜支店を営業拠点として、首都圏1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)を中心に中古不動産(区分所有マンション、投資用不動産、戸建等)を買い取りしている。買取した中古不動産は、それぞれの築年数、専有面積、間取り、立地及び管理状態等に応じたバリューアップを施し、再生不動産として主に一次取得者層・個人投資家・中小企業等に販売している。買取と販売に際しては、主として不動産仲介会社に仲介を依頼する形態で展開している。

 不動産内外装工事事業では、ムゲンエステートが買取した中古不動産の内外装工事を行っている。

 不動産流通事業では、主としてムゲンエステートが買取した中古不動産の販売にあたって、中古不動産情報をホームページ・他社が運営する不動産情報サイトへの掲載、オープンルームの実施等による不動産売買の仲介業務を行っている。

 賃貸その他事業は、不動産賃貸事業と不動産管理事業に区分される。

 不動産賃貸事業では、買取した投資用不動産と固定資産物件をエンドユーザー等に賃貸している。不動産管理事業では、買取した物件の賃貸管理業務を行っている。
収支の状況
13.12期は大幅増収増益、14.12期は落ち着くものの引き続き増収増益の見通し
■13.12期実績
 不動産売買事業では、投資用不動産の買取再販活動を強化した結果、投資用不動産の販売件数は、対前期比+68件増の105件となった。一方、区分所有マンションの買取再販は、前年並みとなり、販売件数は対前期比マイナス11件減の387件となった。以上の結果、同セグメントの売上高は対前期比+62.4%の増収、営業利益は同2倍以上の増益となった。

 賃貸その他事業では、不動産売買事業での投資用不動産の積極的な買取活動の推進に伴い、投資用不動産の賃貸収入が増加した。この結果、セグメントの売上高は対前期比+44.1%の増収、営業利益は同+36.8%の増益となった。

 以上の結果、全体の売上高は対前期比+61.8%の増収、営業利益は同2倍以上の増益となった。

株式の状況
ストックオプションがあるものの影響は微小
 ストックオプションの未行使残高があるものの、ボリュームは大きいものではない。ベンチャーキャピタルからの既存出資はなく、既存大株主はロックアップの対象となっている。全般には、株式需給面での課題は見当たらない。

A. 発行済み株式数 8,258,500株(単元100株、14.3に1:500株式分割後)
B. 公募 2,300千株、増資によるオーバーアロットメント 390千株
C. 売出し 300千株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 72,000株
 E. うち潜在株式に算入する数 72,000株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 11,020,500株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者3名に対して180日間。対象株数は6,550千株

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
07年8月 72,000株 140円 09年9月〜17年7月

目論見書でのムゲンエステートの想定発行価格は1,200円で、この価格に基づく公募によるムゲンエステートの手取り概算額は約2,517百万円とされている。

 別途予定されている第三者割当増資による手取り概算額上限428百万円と合わせた資金使途は、賃貸用不動産の取得資金の一部に200百万円、残額を不動産売買事業における運転資金の一部に充当する予定。

情報開示の状況
開示なし
 ムゲンエステートのウエブサイトには、5月24日時点で、投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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