3288オープンハウスIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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オープンハウス(3288 東証)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

単年度単位での業績変動幅は大きい
 首都圏を中心に、狭小地を専門とした不動産の仲介・販売事業をメインとしている。事業エリアの拡大に応じて業績は伸びているものの、12.9期は前期の反動等によって減収減益となるなど、業績の変動は大きい。元々不動産事業は全般的に景気影響を受け易い産業とみられるが、当社の場合も、その傾向が多分に見られる。

 13.9期業績予想ベースのEPSに基づく、想定されている公募価格のPERは約10倍となる。業績変動が大きいものの、11.9期実績から13.9期予想の2ヵ年の平均伸び率から考えると、ほぼ妥当な水準とみられる。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 11/9 12/9 13/6 13/9予
売上高(百万円)
69,876
-10.8%
62,318

53,993
54.0%
95,995
営業利益(百万円)
9,838
-43.1%
5,597

3,710
78.9%
10,013
経常利益(百万円)
8,957
-49.6%
4,515

3,143
99.4%
9,001
当期利益(百万円)
5,109
-50.6%
2,523

1,994
114.5%
5,411
総資産(百万円)
純資産(百万円)
40,744
12,961
56,949
15,010
69,101
16,477
--
--
株主資本比率(%) 31.8% 26.4% 23.8% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
22.0%
39.4%
7.9%
16.8%
4.5%
12.1%
--
--
発行済株式数 28,700 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
178
452
88
523
69
574
189
--
配当(円/株) -- 25 -- 25

事業概要
不動産売買の代理・仲介事業、新築戸建分譲事業、マンション・ディベロップメント事業、不動産流動化事業、不動産金融事業
 オープンハウスグループは、当社オープンハウスと連結子会社8社から構成され、不動産物件を売主から買主に仲介する不動産事業と、自ら不動産物件を取得し仲介業者に委託して買主に売り渡す不動産販売事業、不動産金融事業を行っている。

 オープンハウスグループでは、不動産仲介事業を行うことでマーケットの地域特性・顧客ニーズを把握し、それを反映させた新築一戸建住宅とマンションを開発・分譲している。このため、オープンハウスグループでは、施工の一部を除き、事業用地の取得から企画・設計・販売・アフターフォローまで仲介を含めてグループ内で完結できる事業運営体制となっている。

 不動産仲介事業では、東京都渋谷区の渋谷営業センターを中心として城南地区を主たるマーケットとし、城東・城西・城北地区と横浜市・川崎市に営業エリアを拡大している。オープンハウスでは、センチュリー21・ジャパンとフランチャイズ契約を締結していたが、12年9月に同フランチャイズを脱退し、独自ブランドでの営業活動を行っている。

 不動産販売事業のうち、戸建業務では、手間がかかるため大手建売住宅会社が積極的に手掛けようとしない狭小事業用地を土地所有者から取得し、一次取得者をターゲットとして主に3階建ての新築一戸建住宅を売建または建売の形態にて開発・分譲している。

 マンション業務では、一次取得者をターゲットとして東京23区と横浜市・川崎市を中心としたマンション志向の強い顧客に対して、タウンハウス型の小規模マンションや中規模の都市型分譲マンションを分譲している。

 また、その他の業務として、国内収益不動産等の取得・運用・販売等の不動産の流動化業務を行っている。

 不動産金融事業では、居住用不動産に関連する担保付融資等を行っている。個人の顧客が購入する不動産に抵当権を設定し、同不動産の販売会社から保証金を担保として預かる方式での小額融資を主力商品としている。また、不動産を購入する顧客の諸費用等への資金需要に対する無担保融資や不動産担保融資等も行っている。
収支の状況
12.9期の減収減益から一転し、13.9期は増収増益の見通し
■12.9期実績
 住宅不動産業界全体では、政府の住宅取得支援施策等の下支え効果もあって、首都圏の新設住宅着工戸数は堅調に推移している。一方で、首都圏のマンション総販売戸数が前年比で増加する等、供給過剰感が出てきていることから、販売価格は下落傾向となっている。
こうした状況の中、不動産仲介事業では、新規出店は行わずに従来のエリアでの市場シェアの拡大に努めた結果、仲介件数は、対前期比+310件増の1,248件となった。この結果、不動産仲介事業の売上高は対前期比+34.7%の増収、営業利益も対前期比倍増以上の増益となった。

 不動産販売事業では、従来のタウンハウス型低層マンションだけでなく、中層マンションの引渡しも行う等、商品構成を拡大したものの、戸建て業務において好調だった前期の反動に加えて、競合物件の供給が増え、一部地域で競争が激化した。

 この結果、戸建業務は土地・建売の引渡し件数が対前期比でマイナス168件の891件となった。建築請負の引渡し件数は増加したものの、売上高は対前期比マイナス12.1%の減収、営業利益でも同マイナス54.0%の減益となった。

 全体では、売上高で対前期比マイナス10.8%の減収となり、営業利益・経常利益でも共に対前期比マイナス40%台の減益となった。

株式の状況
VC保有株式はロックアップ対象外
 ストックオプションの未行使残高はあるものの、全体に占めるウエイトは大きくない。一方、ベンチャーキャピタルからの出資があり、保有4,291千株のうち売出対象となっている1,075千株を含めて、ロックアップの対象にはなっていない。売出対象以外の保有分についても、早晩放出されるリスクがあり、こちらのほうは注意が必要となる。

A. 発行済み株式数 23,625千株(単元100株、13.6に1:1,000株式分割後)
B. 公募 5,400千株(うち自己株式1,400千株)、増資によるオーバーアロットメント 400千株
C. 売出し 2,575千株(売出し元は会社関係者1,500千株、残はベンチャーキャピタル)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 675千株
 E. うち潜在株式に算入する数 675千株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 28,700千株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 4,291千株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者11名に対して90日間。但し、発行価格の1.5倍以上での市中売却は可能。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
09年9月 675,000株 30円 11年10月〜16年9月

 目論見書でのオープンハウスの想定発行価格は1,780円で、この価格に基づく公募によるオープンハウスの手取り概算額は約9,572百万円とされている。

 別途予定されている第三者割当増資による手取概算上限額710百万円と合わせた資金使途は、全額を不動産販売事業を行っている子会社への投融資真に充当する予定。子会社では、東京23区と横浜市、川崎市での事業用地の取得資金に1,383百万円、戸建建設資金に1,271百万円、マンション建設資金に1,300百万円、国内収益不動産の取得に1,047百万円を充当する予定。

情報開示の状況
開示なし
 オーブンハウスのウエブサイトには、8月17日時点で、投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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