3276日本管理センターIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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日本管理センター(3276 JASDAQスタンダード)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

株式需給等の点で不利な点もあるが、業績の伸びは目覚しい
 実業の大部分について、外部に委託しているという、ユニークな事業スキームを持った、一括借上げ方式の不動産事業を展開している。足元の業績の伸びも、10.12期実績と11.12期業績予想では、目覚しいものとなっている。

 ただ、分類してしまうと不動産セクターとなってしまう点で、銘柄としては折角の成長性を持ちながら、やや地味な存在となっている。更に、ストックオプションやベンチャーキャピタルからの出資も多い点では、やや不利な点も持っている。

 全体としては、11.12期業績予想ベースEPSに対して、想定されている公募価格のPERは約7倍に留まり、もう少し高い評価も可能と考えるが、やや地味な銘柄に見えてしまう点が気懸かり。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 09/12 10/12 11/6 11/12予
売上高(百万円)
11,481
35.1%
15,515

9,331
28.1%
19,869
営業利益(百万円)
165
95.6%
322

339
44.4%
465
経常利益(百万円)
175
89.8%
332

344
32.9%
441
当期利益(百万円)
59
201.2%
177

194
44.5%
256
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,223
921
2,853
1,102
3,148
1,297
--
--
株主資本比率(%) 41.4% 38.6% 41.2% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
7.9%
6.4%
11.6%
16.0%
10.9%
15.0%
--
--
発行済株式数 1,142.5(修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
51
806
155
964
170
1,135
224
--
配当(円/株) 10 20 -- 100

事業概要
賃貸住宅等の不動産物件のサブリース業務と、その他付随業務
 日本管理センターは、不動産オーナーから不動産物件(賃貸マンション、賃貸アパート等の賃貸住宅)を一括して借り上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借り上げ事業(SSL)を全国展開している。

 建築工事、リフォーム工事や賃貸物件の管理は、日本管理センターと提携している全国のパートナー企業(不動産管理会社、建築会社、リフォーム会社)が担当している。CP(提携建築会社)、RP(提携リフォーム会社)、SLP(提携高専賃建築会社)が不動産オーナーと直接、工事請負契約を締結し、日本管理センターの一括借り上げ適用物件の建築工事やリフォームを行い、仲介業務と賃貸管理業務はJP(提携賃貸管理会社)へ委託している。

 日本管理センターでは、アリアンツ火災海上保険と損害保険契約を締結し、保険期間中に賃料収入が保証賃料を下回った物件について保険金を請求することができ、一括借り上げを行っていることに対する事業リスクを軽減している。

 日本管理センターの収益構造は、以下の3項目からなる。
1. 不動産収入: 入居者からの賃料と、CP, SLPから当社一括借り上げ事業を営業ツールとして物件建築を受託した対価として受領する初期手数料、不動産オーナーから受領する事務手数料から構成されている。

2. 加盟店からの収入: パートナー加入契約締結時にパートナーから受領する加入金と月会費から構成されている。

3. その他収入: 不動産オーナーに対するブロードバンドサービスの販売収入と不動産オーナー等へ販売する建築部材の販売収入から構成されている。

収支の状況
10.12期実績に続いて、11.12期業績予想でも、大幅増益の見込み
■10.12期実績
 不動産収入では、パートナー企業数の増加に伴い、不動産オーナーへのSSLの提案が積極的に行われたこと等から、SSL物件の受注・受託は順調に推移した。当年度の管理物件累計戸数は、28,350戸、純増戸数は7,007戸となり、売上高は対前期比+36.2%の増収となった。

 加盟店からの収入は、営業担当者を増員したことやセミナー開催等で新規加盟会社を獲得した。当年度の加盟社数の増減は、JP+31社、CP-4社、RP+36社、SLP+2社となったものの、売上高は対前期比マイナス6.7%の減収となった。

 以上の結果、全体の売上高は対前期比+35.1%の増収となり、増収効果によって営業利益・経常利益では、対前期比でほぼ倍増の増益となった。

表1 事業部門別の販売実績(百万円、前期比%)
        10.12期  11.6期
不動産収入 14,965 +36.2% 9,000
加盟店収入   372 -6.7%   217
その他収入   177 +94.2%  113
合    計 15,514 +35.1% 9,331

■11.12期業績予想
 売上高は、借上げ個数の増加に伴い、入居個数が増加することや、提携パートナー数が増加すること、ブロードバンドや建築部材等の売上が増加することを織込み、対前期比+28.1%の増収の見通し。

 売上原価と販売費等の増加も見込んでいるものの、増収効果によって、営業利益以下では、対前期比+約30〜40%の増益を見込んでいる。

株式の状況
VC保有、ストックオプション、ロックアップの面から、株式需給は良くはない
 ベンチャーキャピタルからの既存出資がそこそこのボリュームであり、ストックオプションの未行使残高も、上場直後から即行使できる状態で、結構なボリュームが存在している。その一方で、ロックアップのカバー率は高くなく、株式の需給面では、決して良好な環境とは言えない。

A. 発行済み株式数 931,500株(単元100株、10.10に1:100株式分割)
B. 公募 35,000株、増資によるオーバーアロットメント 29,000株
C. 売出し 160,000株(売出し元は会社関係者59千株、残はベンチャーキャピタル)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 147,000株
 E. うち潜在株式に算入する数 147,000株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 1,142,500株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 297,600株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者3名と法人4社に対して180日間。対象株数は581,100株

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
03年12月 84,300株 167円 04年1月〜13年12月
04年10月 46,200株 834円 04年11月〜13年12月
05年9月 16,500株 1,167円 05年10月〜13年12月

 目論見書での日本管理センターの想定発行価格は1,600円で、この価格に基づく公募による日本管理センターの手取り概算額は約47百万円とされている。別途予定されている第三者割当増資による手取り額約42百万円と合わせた資金使途は、業務効率化と管理機能強化を図ることを目的としたプロパティマネジメント基幹システム構築のためのシステム開発投資に充当する予定。

情報開示の状況
開示は未整備
 日本管理センターのウエブサイトには、9月26日時点で、投資家向け情報開示のページは設置されていない。会社概況として決算公告等と、上場承認のプレスリリース等が掲載されているに留まっている。


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