3268一建設IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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一建設(3268 JASDAQ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

11.1期以降も10.1期並みの利益を継続できるかが課題
10.1期には、過去の実績推移と比較して非常に大きい増益となる見通しが発表されている。9ヶ月累計決算での進捗等を見ると、10.1期に関しては、達成は可能な見通しとはなっており、この年度に関しては、あまり問題はないと見られる。

 課題は、翌11.1期以降も、この10.1期見通しの水準が継続できるかであり、この点では、目論見書等、現時点で開示されている資料から判断する限り、楽観視はできないと予想する。そうした点を踏まえると、10.1期予想EPSベースでの想定子公募価格のPER約9倍は、10.1期業績予想から見れば確かに順当な価格設定だが、11.1期以降の見通しが決して楽観視できないことを考慮すると、想定公募価格はむしろ上限的な印象に見える。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 08/1 09/1 09/7 10/1予
売上高(百万円)
205,658
-13.8%
177,280

101,103
8.1%
191,681
営業利益(百万円)
6,903
-2.3%
6,746

6,844
102.6%
13,669
経常利益(百万円)
5,550
3.3%
5,734

6,575
127.3%
13,055
当期利益(百万円)
3,290
0.3%
3,299

3,959
126.0%
7,455
総資産(百万円)
純資産(百万円)
101,662
16,550
83,836
19,837
81,207
23,796
--
--
株主資本比率(%) 16.3% 23.7% 29.3% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
5.5%
19.9%
6.8%
16.6%
8.1%
16.6%
--
--
発行済株式数 28,562 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
115
579
116
695
139
833
261
--
配当(円/株) -- -- -- 40

事業概要
戸建分譲、マンション分譲、土地分譲、請負工事及びその他付随業務
 一建設は、分譲住宅の施工販売を主力に、戸建住宅の分譲を事業の中心として、併せてマンション分譲、土地分譲、請負工事、その他付随業務を展開している。

 戸建分譲については、関東一都六県と仙台、名古屋、大阪、福岡等の主要地方都市の、人口が多く需要が見込める地域を中心に、若年層の一次取得者をターゲットとして、建売分譲住宅を供給している。土地の仕入れから、造成、企画、設計、施工、販売、アフターサービスまでの一貫システムを構築して、事業の効率化を図ると共に、直接施工とスケールメリットによる建築コストの低減を図っている。また、地域密着型店舗運営を行い、09年10月末時点で、本店を含めて85店舗による営業を行っている。

 マンション分譲では、マンション分譲用地として採算がとれると判断した情報や、戸建分譲用地の取得活動において得られた情報のうち、マンション分譲用地とした方がより有効活用できると判断した場合、その用地をマンション分譲用地として取得し、開発分譲している。

マンション分譲では、リスクを限定するために、戸建分譲売上高の5%程度を目安としている。更に、用地取得から販売代金の回収までを1年以内に完了することが可能なプロジェクトに主眼を据え、あまり大規模な開発を行わないことによって、リスクの軽減と資金の効率化を図っている。また、構造的にも複雑化を避けて、比較的建築コストを抑えられる施工方法である鉄筋コンクリート構造とすることによって、建築コストの低減を図っている。顧客としては若年層の一次取得者をターゲットとしており、間取りは2LDKと3LDKを中心に、ファミリータイプ型を主力商品として供給している。

 土地分譲では、戸建分譲用地について、土地のみでの購入希望者がいる場合に、建売した場合の採算との比較考量の結果、土地での分譲を行うことがある。多棟現場において、全ての区画について建売することに販売リスクがあると考えられる場合に、一部の区画について土地での売出しをすることがあるが、当初から土地分譲だけを目的として用地を取得することはない。

 請負工事としては、戸建住宅の建築請負、分譲住宅の販売に伴う追加工事・オプション工事を行っており、その他事業では、分譲住宅販売時に付随して発生するプロパンガス、引越し等の各種紹介を行っている。
収支の状況
10.1期は、大幅増益の見通し
 09.1期は、金融機関における不動産関連融資の急激な縮小によって不動産取引は停滞し、雇用情勢の悪化や個人所得の伸び悩み問うによって消費者の購買意欲が低下し、不動産業界全体に不況感が漂う状況となった。
 
 こうした状況の中、一建設では不採算店舗の見直しを図り、13営業拠点の閉鎖と7店舗の開設を行った。戸建分譲事業では、当年度に6,117棟を決済、マンション事業では211戸を決済した。この結果、売上高では対前期比マイナス約13%の減収となったものの、経常利益・当期利益では、対前期比で微増となった。

 10.1期は、売上高では、主力事業である戸建分譲について、マクロ経済の底打ち観測、潜在需要を刺激する政府の各種政策等の後押しを受けて、比較的堅調に推移すると見込み、対前期比+約8%の増収の見込み。

 売上原価は、土地原価と建物原価から構成されている。土地の仕入値は価格下落が鮮明になっているものの、足元では下落率も縮小して下げ止まりの状況となっている。また、建物原価は外注業者を選別し一括発注への変更や、プランの統一化などの原価低減効果が浸透して安定して推移している。こうしたことから、売上原価は売上高の対前期比+約8%増に対して、同+約4%に留まる見通し。

 販売費・一般管理費では、売上高の増加に比例して増加する支払い仲介料が増加したこと等によって、対前期比+約8%の増加が見込まれているものの、売上高ほどに売上原価が増加しなかったことが寄与し、営業利益では、対前期比で、ほぼ倍増となる見通し。

表1 品目別の販売実績
            09.1期              09.7中
戸建分譲    6,117棟/ 165,851百万円  3,506棟/ 91,807百万円
マンション分譲  211戸/  5,694百万円   201戸/  5,244百万円
土地分譲     161件/  3,990百万円   133件/  2,936百万円
請負工事     672件/   574百万円   573件/   443百万円
その他             1,169百万円         670百万円
合計             177,280百万円       101,103百万円

株式の状況
特に問題点は、無さそう
 ストックオプションはなく、ベンチャーキャピタルの出資もない。ロックアップのカバー率もそこそこあり、株式需給の面では、特に不安要素は見当たらない。

A. 発行済み株式数 25,562,280株(単元100株)
B. 公募 3,000千株、増資によるオーバーアロットメント なし
C. 売出し 1,350千株(売出し元は会社関係者等)、既発株のオーバーアロットメント 650千株
D. ストックオプション等の残高総数 0株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 28,562,280株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:4法人と会社関係者等13名に対して180日間。対象株数は、19,822.6千株。

 目論見書での想定発行価格は2,300円で、この価格に基づく公募による一建設の手取り概算額は約6,367百万円とされている。資金使途は、戸建・マンション分譲における土地仕入れに充当する予定。

情報開示の状況
開示あり
 一建設のウエブサイトには、既に投資家向け情報開示のページが設置されている。現在掲載されているコンテンツは、財務ハイライト、電子公告など。


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