3260ゲオエステートIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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ゲオエステート(3260 名証セントレックス)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

名証セントレックスから親子上場を敢行
 09.2期業績予想では、大幅な増収が見込まれているが、具体的な根拠は特に開示されておらず、今の段階では十分に信用できる状況にはない。

想定されている公募価格に対するPERは08.2期見通しベースで約6倍、09.2期予想ベースで約4.5倍となる。最近パフォーマンスが芳しくない名証セントレックスからの上場になる点や、ゲオとの親子上場になる点などのネガティブ項目があるので、5倍前後のPERでも特に割安感は感じられない。公募で取得することのポイントは、配当利回りが公募価格ベースで7%強と高い点ぐらいか。

 最近の取引所では推奨されていない親子上場を敢行する点は、注目点となる。ゲオエステートは不動産ビジネスであって、ゲオとの事業面での関連性が薄いから重複上場するという趣旨であれば、ゲオに対してロックアップをかけて筆頭株主を維持させる必要はなく、上場時に売り出し等を行えばよいと考えられる。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 06/2 07/2 07/11 08/2予 09/2予
売上高(百万円)
4,050
-8.3%
3,712

4,687
30.5%
4,844
90.4%
9,225
営業利益(百万円)
367
-32.6%
247

531
133.2%
576
8.2%
623
経常利益(百万円)
341
-34.5%
223

389
53.5%
343
25.4%
430
当期利益(百万円)
197
-32.9%
132

230
54.5%
204
25.1%
255
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,643
790
7,681
923
9,742
1,289
--
--
--
--
株主資本比率(%) 29.9% 12.0% 13.2% -- --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
12.9%
24.9%
2.9%
14.3%
4.0%
17.8%
--
--
--
--
発行済株式数 1,739 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
113
454
76
531
132
741
117
--
147
--
配当(円/株) -- 30 -- 50 50

事業概要
不動産の企画開発・販売
 ゲオエステートは、不動産のコーディネートとマネジメントに特化した企画開発・販売を行っている。

 具体的には、提携先・取引先・親会社から入手した不動産情報を精査して、不動産価値の最大化を図るための企画立案・事業収支計画・リスク分析を行った上で、事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めている。

 事業の遂行に必要な設計・施工・販売などの業務は外部企業に委託しており、ゲオエステートでは、事業遂行に有効なパートナーの選定などの事業のコーディネートと、円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務を行っている。

 事業区分は、デペロップメント事業と、リセール事業、インベストメント事業に3区分される。

 デベロップメント事業では、開発用地を取得して、物件ごとに地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発、宅地開発を行っている。

 リセール事業では、分譲マンションの場合には、他のデベロッパーが開発した物件を1棟または区分所有で購入し、物件に付加価値を付けた上で、効率的・効果的な販売手法を検討して販売している。商業施設の場合には、リノベーション(改修)またはコンバージョン(用途変更)することによって建物の機能を刷新し、魅力的な物件に仕上げた後に、不動産ファンドやREITに対して売却している。

 インベストメント事業では、他社が組成した不動産ファンドへの出資やSPCへの事業出資を行って、利益配当を受け取っている。また、不動産ビジネスのネットワークによって収集した情報と、不動産事業者等からの依頼を選別・調整し、事業用不動産の仲介や債権処理を行うソリューション業務なども行っている。
収支の状況
09.2期の大幅増収見通しについて、具体的な根拠の提示はされていない
 07.2期は、デベロップメント事業では、自社開発マンション2棟41戸、宅地開発2物件38区画、マンション販売代理1棟13戸、リセール事業では、買取再販マンション3棟76戸を販売、引き渡した。

これまではリセール事業を中心に事業展開をしていたが、当年度からはデベロップメント事業に経営資源を集中して再販物件の購入を控えたことで、売上高は、対前期比マイナス約8%の減収となった。これに伴って、営業利益以下の利益項目では、対前期比マイナス約30%の減益。

 07.8中間期では、デベロップメント事業では自社開発マンション1棟62戸、宅地開発3物件14区画、リセール事業では、買取再販マンション2棟38戸の販売・引渡しを行った。

表1 事業区分別の販売実績(百万円、前期比%)
           07.2期  07.8中
デベロップメント 1,332 +996.7% 2,851
リ セ ー ル   2,376 -39.4% 1,121
インベストメント    3 -55.4%    2
合       計 3,711  -8.3% 3,974

 08.2期と09.2期の2期分の業績予想が開示されている。08.2期については、既に第三四半期実績までが出ており、その進捗率をみると、通期予想も達成できそうなペースになっている。一方、09.2期は売上高で対前期比+約90%の大幅な増収が見込まれているが、これについての根拠等詳細は開示されておらず、達成の見通しについては、現時点では何とも評価できない。

株式の状況
親会社ゲオが公開後も圧倒的シェアでの筆頭株主を維持する見込み
 ベンチャーキャピタルの出資分はあるが、ボリュームは小さい。ストックオプションによる希薄化リスクは1割強となるので、むしろこちらのほうが注意要か。

 公開後の想定株式数約174万株に対して、親会社ゲオの保有シェアは、ロックアップがあるため公開後も100万株程度が維持されることになり、引き続き圧倒的な筆頭株主となる模様。

A. 発行済み株式数 1,218千株(単元100株)
B. 公募 300千株、増資によるオーバーアロットメント 45千株
C. 売出し 0株、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 176千株
 E. うち潜在株式に算入する数 176千株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 1,739千株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 7千株
既存株主へのロックアップ情報: 親会社ゲオに対して6ヶ月間。また、06年6月以降に実施した3回の第三者割当増資(228千株、割当価格は600円と800円)は上場後半年間の保有確約の対象。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
06年2月  70千株 500円 08年2月〜16年2月
06年5月 106千株 600円 08年5月〜16年5月

 目論見書での想定発行価格は670円で、この価格に基づく公募によるゲオエステートの手取り概算額は約164百万円とされている。資金使途は、全額を借入金の返済に充当する予定。

情報開示の状況
開示あり
 ゲオエステートのウエブサイトには既に、投資家向け情報開示のページが設置されている。現在掲載されているコンテンツは、決算情報と上場承認のプレスリリース。



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