3256MID都市開発IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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MID都市開発(3256 東証二部)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

想定売出し価格からの株価上振れを想定することは難しいか
 07.3期の業績はリートの上場に関連した売却益の計上等によって、大きく伸びたが、08.3期には、元の状態に戻る見通しになっている。しかも厳密には「元に戻る」というよりも、06.3期と比較して減益想定であり、決して安定的な成長性が見込まれる状況ではない。

 08.3期業績予想ベースのEPSは約27円で、この価格に基づく想定売出し価格のPERは約10倍となる。妥当なPERを12倍として、ここから約2割ディスカウントで10倍という想定かもしれないが、現在の市場環境を考えると、このPER10倍前後の水準でも、十分妥当なレベルではないかと考える。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 06/3 07/3 07/9中 08/3予
売上高(百万円)
22,056
437.1%
118,469

22,088
-55.0%
53,258
営業利益(百万円)
5,659
281.0%
21,560

2,156
-75.6%
5,259
経常利益(百万円)
4,702
342.3%
20,796

1,997
-77.4%
4,696
当期利益(百万円)
3,335
269.9%
12,336

1,269
-77.3%
2,801
総資産(百万円)
純資産(百万円)
53,678
23,413
52,172
22,886
64,225
32,052
--
--
株主資本比率(%) 43.6% 43.9% 49.9% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
8.8%
14.2%
39.9%
53.9%
3.1%
4.0%
--
--
発行済株式数 103,274 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
32.3
226.7
119.4
221.6
12.3
310.4
27.1
--
配当(円/株) -- -- -- --

事業概要
ビル事業、住宅事業を中心とする総合不動産事業
 MID都市開発グループは、MID都市開発と連結子会社4社、その他子会社2社、持分法を適用しない関連会社2社から構成され、物件取得・開発・私募ファンド組成アレンジメントから運営管理まで、不動産投資・運用に係わるサービスを提供する「ビル事業」と、マンション・戸建開発を手掛ける「住宅事業」の2つの事業セグメントを中心に事業を行っている。

 「ビル事業」では、収益不動産等の取得、開発、運用、仲介等を行う不動産マネジメント事業と、収益不動産等の収益の最大化を追及するプロパティマネジメント事業、施設管理を行うファシリティマネジメント事業と駐車場事業を行っている。

 「住宅事業」では、関西圏・首都圏を中心に、マンション事業、戸建開発事業を行っている。「その他の事業」では、緑化事業、保険代理業、スポーツ事業を行っている。

 不動産マネジメント事業では、投資対象不動産をMID都市開発の資産として一旦保有し、不動産の価値向上に必要な施策(バリューアップ)を行った上で、MIDリート投資法人やMID都市開発グループが組成する私募ファンドに商品提供し、保有期間の賃料収入・仲介手数料を得る投資開発業務や、投資家のニーズにあわせた不動産ファンドの企画・組成を行って手数料を得るファンドマネジメント業務、不動産オーナー・投資家が保有する不動産について、投資対象不動産の購入・売却に関する助言、ビル資産の価値向上のための各種事業計画の立案、運用不動産のポートフォリオ管理、運用不動産のバリューアップ、賃料見直し、テナント誘致プランの作成、などを通じて継続的な手数料の獲得を行うアセットマネジメント業務などを行っている。

 プロパティマネジメント事業では、受託不動産に関して、オーナーに代って個々の物件に最適な運用戦略の立案、賃貸運営管理、工事管理など、受託不動産の運営管理業務を行っている。

 ファシリティマネジメント事業では、MID都市開発グループが管理運営するオフィスビル・マンション・店舗等の施設総合管理業務を受託するとともに、第三者から、病院・オフィスビル・工場・文教施設等の施設総合管理業務を受託している。

 住宅事業では、関西圏・首都圏を中心に、オリジナルマンションブランド「ロジュマン」シリーズの開発分譲事業と、オリジナル戸建住宅ブランド「ロジェアレーズ」シリーズの戸建販売事業を行っている。
収支の状況
07.3期業績はリート上場の特殊要因によるもの、08.3期には元に戻る想定
 07.3期は、ビル事業では、MIDリート投資法人が東証に上場する過程で、信託受益権の売却等による営業収益を約970億円計上した。一過性の特殊要因だが、これによって、営業収益は対前期比で約13倍の増収、営業利益で約5倍の増益となった。

 住宅事業では、引渡し戸数は前期比22戸増の388戸となり、営業収益は対前期比で微増、営業利益では約28%のマイナスとなった。全体では、MIDリートの上場に伴う特殊要因によってビル事業で多額の収益を計上したことで、営業収益で対前期比で約4倍強の増収、営業利益以下の利益項目では同3倍前後の増益となった。

表1 セグメント別販売実績(百万円、前期比%)
        07.3期    07.9中
ビ ル 102,694 +1,324.4% 16,514
住 宅 15,166    +6.3%  4,990
その他   607    -1.0%   583
合 計 118,469  +436.4% 22,058

 08.3期は前期と比較すると大幅な減収減益の業績予想になっているが、07.3期に特殊要因が発生した反動であり、本来の状態に戻るだけのことになる。ただ、元に戻るとはいえ、08.3期の予想値は、06.3期実績と比較して、決して伸びているとは言えない状態であり、業況は決して楽観的ではない。

株式の状況
当面の株式需給には、支障はない
 ストックオプションの未行使残高があるが、上場後半年間は行使できない。ボリュームもそれほど大きくは無い。既存株主のうち、大株主20社以上がロックアップの対象になっているため、発行済み株式のほとんどはロックアップでカバーされている。上場後しばらくの株式需給には問題がないが、半年経過後には、ストックオプションの行使や再生ファンドのイグジット目的での売却が大量に発生すると考えられる。

 発行済みの5種類の優先株式について、普通株式を対価とする取得請求権や、募集株式・新株予約権の割当を受ける権利等は与えられていない。優先株式の保有者は2020年に取得請求をすることができ、その対価の合計額は約7,396百万円。優先株式に対する配当は、約67百万円/年。

A. 発行済み株式数 普通103,274千株、優先26,897千株(単元1,000株、07.8に1:2,000株式分割後)
B. 公募 0株、増資によるオーバーアロットメント なし
C. 売出し 62,000千株(売出し元は投資ファンド)、既発株のオーバーアロットメント 8,992千株
D. ストックオプション等の残高総数 5,646千株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 103,274千株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 83,527株
既存株主へのロックアップ情報: 売出人である投資ファンド2者と、取引先等の法人22社に対して180日間。対象株数は、101,888株。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
07年7月 5,646千株 275円 09年8月〜14年7月

 目論見書での想定売出し価格は270円。

情報開示の状況
開示なし
 MID都市開発のウエブサイトには1月10日時点で、投資家向け情報開示のページは設置されていない。



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