3248アールエイジIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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アールエイジ (3248 東証マザーズ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

まずまず順当な割安感のある公募価格設定か
 07.10期は前期に引き続いての大幅な増益見通しになっている。第三四半期までの進捗状況をみると、達成には特に問題はなさそう。ただ、増収増益の要因の一つは、自社開発物件の販売収益であり、こうしたフロー収入に関しては、来期以降もこれまでと同様のペースで販売計上されるかどうかは、見通しが難しい面がある。

 来期以降の販売ペースの鈍化等のリスクを考慮して、予想EPSを13千円程度まで割り引いて考えると、想定されている公募価格のPERは約10倍となる。最近の不動産関連銘柄のPERが11〜13倍程度になっていることと比較すると、若干の割安感はある。今後も販売ペースが更に加速して、業績が上向くと予想するなら、更に高い評価も可能。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/10 06/10 07/4中 07/7 07/10予
売上高(百万円)
3,227
15.2%
3,715

2,221

3,105
8.7%
4,038
営業利益(百万円)
218
55.6%
339

331

439
39.4%
473
経常利益(百万円)
198
59.5%
316

315

414
38.1%
437
当期利益(百万円)
105
67.6%
176

165

225
43.6%
252
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,494
356
3,393
610
3,742
775
3,901
834
--
--
株主資本比率(%) 14.3% 18.0% 20.7% 21.4% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
8.0%
29.4%
9.3%
28.8%
8.4%
21.3%
10.6%
26.9%
--
--
発行済株式数 15.924 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
6,578
22,343
11,022
38,282
10,376
48,647
14,104
52,376
15,825
--
配当(円/株) -- -- -- -- --

事業概要
賃貸不動産物件の企画・開発・販売、及び、管理・運営受託並びに仲介
 アールエイジグループは、当社アールエイジと連結子会社1社から構成されており、東京都と千葉県を主たる営業地域として、「不動産管理運営事業」、「不動産開発販売事業」、「不動産仲介コンサル事業」を行っている。

 事業の中核は、居住用不動産の賃貸管理とサブリース、自社所有物件による賃貸を行う「不動産管理運営事業」と、居住用賃貸マンションの一棟売りや戸建て住宅・宅地の開発販売を行う「不動産開発販売事業」の2事業。

 賃貸物件の入居者仲介を柱とする「不動産仲介コンサル事業」は、それ自体が収益事業であることに加えて、仲介活動を通じて多様化するユーザーのニーズを的確に把握し、不動産開発の物件コンセプトや、居住者満足の高いリノベーション実施のノウハウとして、他の事業にフィードバックしている。

 不動産管理運営事業では、07年7月末で、管理受託総室数は、サブリース1,667室・集金管理2,394室の計4,061室、駐車場管理受託数3,295区画、自社所有賃貸不動産23室を保有して、住居・駐車場として、ユーザーに賃貸している。また、オーナーからは、賃貸管理代行や清掃設備管理などの管理業務や、退去後の原状回復、修繕工事、クリーニング等のリフォームを受注している。また、3年以内に販売予定の物件94室を、住居・駐車場として、ユーザーに賃貸している。

 不動産開発販売事業は、投資用一棟売りマンションが中心で、不動産仲介コンサル事業・不動産管理運営事業を通じて信頼関係のある既存オーナーを中心として、販売している。この事業で開発・販売した居住用賃貸マンション等の多くは、販売後もサブリース・管理受託物件となって、他の事業にも貢献している。

 不動産コンサル事業では、自社の5店舗(東京1、千葉4)で居住用不動産・駐車場等の賃貸仲介事業を行っている。具体的には、オーナーに対して稼働率アップを図るリノベーション事業等のソリューション提案のほか、不動産オーナーの税務対策、資産運用ニーズに応えるための土地の購入・売却、事業用賃貸マンション・アパートの購入・売却等のコンサルティング型の仲介事業を行っている。
収支の状況
07.10期は前期に続いて大幅増益の見通し
 06.10期は、不動産管理運営事業で、大型リノベーションの受注や、自社開発物件の管理委託受注によって安定的に拡大したことと、コスト削減によって、売上高では対前期比+約4%の増収、営業利益では同+約35%の増益となった。

 不動産開発販売事業では、期中に引き渡した賃貸事業用自社開発物件は3棟、住宅は5棟となった。この結果、売上高では対前期比+約54%の増収、営業利益では同+約279%の大幅な増益となった。

 不動産仲介コンサル事業では、営業拠点の集約化を行ったことで、売上高は対前期比マイナス約7%となったが、コスト削減等によって、営業利益では同+約52%の増益。

 以上から、全体の売上高では対前期比+約15%の増収となり、営業利益以下の利益項目では、売上高の伸び以上となる対前期比で+50〜60%の増益となった。

表1 セグメント別の販売実績(百万円、前期比%)
         06.10期   07.4中
管理 運営 2,285  +4.4% 1,206
開発 販売 1,177 +54.2%  886
仲介コンサル 252  -7.9%  127
合    計 3,715 +15.2% 2,221

 08.10期の半期、第三四半期の結果では、売上高は前期と比較して安定して増加するペース。利益項目では、半期時点で、前通期の利益額に肩を並べる勢いになっている。特定の利益率の高いセグメントでの売上が伸びているわけではなく、各セグメントが順調に売上高を伸ばす一方で、全てのセグメントで利益率が前期と比較して改善している。

株式の状況
ストックオプションとベンチャーキャピタルの保有ウエイトは共に影響小
 ストックオプションは、想定されている公募価格のほぼ1/10という低い水準の行使価格で設定されているが、ボリューム自体は大きくない。ベンチャーキャピタルの保有ウエイトも非常に小さい。株式受給には特に問題はないが、2年前に設定したストックオプションの行使価格の約10倍の価格で、今回公募・売り出しを行う会社の姿勢には、疑問が残る。

A. 発行済み株式数 14,050株(05.12に1:15株式分割後)
B. 公募 1,500株、増資によるオーバーアロットメント なし
C. 売出し 1,000株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 374株
 E. うち潜在株式に算入する数 374株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 15,924株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 40株
既存株主へのロックアップ情報: ないが、06.1月(3,300株、割当価格15,500円)と06.10月(250株、割当価格12万円)に実施した第三者割当増資3,550株は上場後6ヶ月間の保有確約の対象。このうち、06.1月実施の3,300株は全てが会社関係者に、06.10月分のうち40株はベンチャーキャピタルに割当。

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
05年12月 374株 15,500円 07年12月〜15年12月

 目論見書での想定発行価格は13万円で、この価格に基づく公募によるアールエイジの手取り概算額は約151百万円とされている。資金使途は、全額を不動産開発販売事業における販売用収益物件(賃貸不動産)建設のための土地購入資金に充当する予定。

情報開示の状況
開示あり
 アールエイジのウエブサイトには、既に投資家向け情報開示のページが設置されている。現在掲載されているコンテンツは、マネジメント・メッセージと財務ハイライト。上場関連のニュースリリース・資料等は掲載されていない。



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