3247エルクリエイトIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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エルクリエイト(3247 JASDAQ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

業績の変動幅の大きさが特徴的
 07.6期業績予想ベースのPER約24千円に対して、想定されている公募価格のPERは約8倍となる。これだけを見ると割安感はあるのだが、業績の推移をみると、年度ごとの変動幅が非常に大きい。

 構造計算書事件の影響や特別損失の計上など、特殊な要因による部分も大きいとは思うが、元来が不動産のフロー販売収入に依存する事業モデルであり、構造的な現象でもある。これだけ業績の振れ幅が大きいと、今後の業績見通しも安全サイドで見ざるをえない。その点では、07.6期予想ベースで見ればPER10〜12倍程度の株価25万円付近で十分な評価になると想定する。


個別データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/6 06/6 06/12中 07/6予
売上高(百万円)
6,408
-29.3%
4,528

1,910
37.6%
6,230
営業利益(百万円)
558
-20.2%
445

376
22.7%
546
経常利益(百万円)
472
-16.6%
394

355
23.7%
487
当期利益(百万円)
438
-62.0%
166

197
75.5%
292
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,470
194
4,0119
416
3,180
614
--
--
株主資本比率(%) 7.9% 10.4% 19.3% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
19.1%
226.0%
9.8%
40.0%
11.1%
32.1%
--
--
発行済株式数 11.928 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
36,743
16,255
13,951
34,884
16,514
51,487
24,480
--
配当(円/株) -- -- -- --

事業概要
不動産の企画開発販売と土地の仕入れ販売
 エルクリエイトは、当社エルクリエイトと子会社1社から構成されており、主に不動産開発事業を行っている。

 不動産開発事業は、マンション企画分譲と土地等の販売の2つに区分される。

 マンション企画分譲では、自社ブランドマンションシリーズの企画、開発、販売を行っており、各戸の区画を60〜75m2程度の比較的小割の設計として販売価格を抑えつつ、その中で間取りプランに工夫を凝らした3LDK・4LDK中心の「コンパクトファミリー・マンション」をコンセプトとしている。

 近年では、地中海風建築をモチーフとした外観意匠を取り入れた商品を企画する等、神奈川・東京エリアを中心にファミリー層を対象とした営業を展開している。今後は静岡エリアへの進出も予定している。

 土地等の販売としては、エルクリエイトにて立ち退き、解体、遺跡調査、土壌汚染調査、測量、企画等を実施した土地を、不動産開発業者等に販売している。

 また、その他の事業として、子会社ではマンション管理会社の行う管理業務についての点検・助言・指導を行っている。

 エルクリエイトでは、会社設立以降、過去にはマンションの販売代理を中心とした事業を行っていたが、今後は不動産開発事業に特化する方針であり、販売代理事業は計画していないとのこと。

情報開示の状況
開示あり
 エルクリエイトのウエブサイトには、既に投資家向け情報開示のページが設置されている。現在掲載されているコンテンツは、マネジメント・メッセージと財務ハイライトとなっている。トップページからIRのページへの入り口がどこにあるのか、ややわかり難い。
収支の状況
07.6期は増収増益予想だが、06.6期の減益をリカバーし、05.6期並みの水準
 06.6期は、マンション企画分譲で126戸の引渡しを行い、土地等の販売では2件の引渡しを行ったが、構造計算書偽装事件の影響によって、1つのプロジェクトについて事業再構築を行い、この分の売上計上が翌期にずれ込んだことから、売上高では対前期比マイナス29%の減収となった。これに伴って、営業利益以下の利益項目でも対前期比で減益となった。また、建築工事請負契約解約損(183百万円)を特別損失に計上したこと等によって、当期利益は前期比で大幅に減少。

 06.12中間期では、マンション企画分譲で8戸を引き渡し、土地等の販売では1件の引渡しを完了した。

表1 事業区分別の販売実績(百万円、前期比%)
        06.6期    06.12中
不動産開発 4,366 -30.0% 1,908
そ の 他   162  -6.7%   1
合    計 4,528 -29.3% 1,909

表2 マンション契約残高(期首・期末は契約済み未引渡し戸数)
    06.6期  06.12中
期首残高   43 27
期中契約高 110 74
期末残高   27 93

 07.6期業績予想は、売上高ではマンション企画分譲で自社開発物件数の増加に伴って増収となるが、土地等の販売のほうが大きく寄与する形で、対前期比+約37%の増収の見込み。

 コスト面で広告宣伝費の増加を織り込んだことで、売上高では上記の通り+37%の伸びになることに対して、営業利益段階では+約22%の増益に留まる見通し。

株式の状況
ストックオプションは当面行使不可、VCの保有ウエイトも高くない
 ストックオプションの未行使残高はあるが、向こう1年間は行使できない。ベンチャーキャピタルの出資高もあり、ロックアップ対象にはなっていないが、大きなボリュームではない。

A. 発行済み株式数 10,528株(06.4に1:5、07.3に1:2株式分割後)
B. 公募 1,400株、増資によるオーバーアロットメント なし
C. 売出し 600株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 250株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 11,928株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 80株
既存株主へのロックアップ情報: なし。ただし、06年6月に実施した第三者割当増資528株(分割考慮後)は、上場後半年間の保有確約の対象。割当価格は分割考慮後で10万円。

表3 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
06年6月 250株 10万円 08年6月〜16年6月

 目論見書での想定発行価格は201千円で、この価格に基づく公募によるエルクリエイトの手取り概算額は約244百万円とされている。資金使途は、全額を用地取得のための事業資金に充当する予定。



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