3246コーセーアールイーIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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コーセーアールイー(3246 福証既存市場)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

想定公募価格で、ほぼ妥当な価格水準か
 売上高を見ると、毎期20〜30%の対前期伸び率を残しており、08.1期業績予想でもこのトレンドを踏襲している。しかし、利益項目では、なぜか売上高の増加が利益には反映されにくくなっており、結局EPSでは13,000円弱の水準に留まる傾向にある。

 想定されている公募価格のPERは約12倍となる。これまでのトレンドを考慮して今後のEPSの伸びもあまり期待できないという前提で見た場合には、地方市場からの上場ということでのディスカウントを考慮すると、妥当な公募価格の設定か、むしろこれ以上は望みにくい価格設定と思われる。

 監査法人が途中で変更されている点も、ひっかかる点ではある。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 06/1 07/1 07/7中予 08/1予
売上高(百万円)
4,010
22.5%
4,911

1,939
32.9%
6,529
営業利益(百万円)
459
16.2%
533

--

--
経常利益(百万円)
420
14.5%
480

97
2.0%
490
当期利益(百万円)
271
-3.7%
261

53
4.8%
273
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,937
535
4,848
773
--
--
--
--
株主資本比率(%) 18.2% 15.9% -- --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
14.3%
50.5%
9.9%
33.7%
--
--
--
--
発行済株式数 21.568 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
12,545
24,824
12,078
35,825
2,469
--
12,659
--
配当(円/株) 1,250 1,250 -- 1,250

事業概要
不動産販売事業と不動産賃貸管理事業
 コーセーアールイーは不動産販売事業と、不動産賃貸管理事業を主たる事業としている。福岡市を中心とした福岡都市圏と久留米市を中心に事業展開し、特に西鉄大牟田沿線と地下鉄空港線沿線の駅周辺の立地で、ファミリーマンション・資産運用型マンションを供給している。

 不動産販売事業では、コーセーアールイーが用地仕入れから企画立案、物件開発、販売までを一貫して行っている。個人・法人の顧客に対する戸別分譲を主としているが、法人に対する1棟販売も行っている。

 不動産賃貸管理事業では、コーセーアールイーでは自社開発・他社開発を問わず、資産運用型マンションの所有者から賃貸管理委託を受け、賃貸マンションの入居者募集、入退去管理、家賃回収、補修、クレーム対応等を行っている。
収支の状況
売上高が伸びる割には利益の伸び率は低い傾向
 07.1期は、不動産販売事業では、ファミリーマンションを67戸、資産運用型マンションを214戸引渡したことで、売上高は対前期比+約23%の増収。不動産賃貸管理事業では、賃貸管理収入は増加したものの、資産運用型マンションの中に1棟(63戸)売却があったことで管理受託件数が前期と比べて16戸減少したことから敷引収入が減少し、売上高は対前期比マイナス4%となった。

表1 販売状況
       06.1期 07.1期
契約実績(戸) 236 218
契約残高(戸)  95  31
販売実績(戸) 223 281
管理件数(戸) 541 696

 08.1期業績予想では売上高は対前期比で約30%増収になる見通しになっているが、利益項目では微増にとどまる予想になっている。詳細については不明だが、特別に成長性が高い事業だとは考えにくい。

株式の状況
ストックオプションとVC保有分が共にあるが、影響は小
 ストックオプションの未行使残高とベンチャーキャピタルの出資分と両方が存在し、ロックアップ規制は既存株主に対してかかっていない状態。ただ、両方ともに発行済み株式数に占める割合は、大きいものではない。

A. 発行済み株式数 17,920株(05.6に1:2株式分割後)
B. 公募 3,000株、増資によるオーバーアロットメント なし
C. 売出し 600株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 648株
 E. うち潜在株式に算入する数 648株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 21,568株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 800株
既存株主へのロックアップ情報: なし

表2 ストックオプションの未行使残高の状況
総会決議  対象株数 行使価格 行使期間
05年7月 648株 5万円 07年7月〜15年7月

 目論見書での想定発行価格は15万円で、この価格に基づくコーセーアールイーの公募による手取り概算額は約402百万円とされている。資金使途は、マンション用地仕入れ資金と建設資金に充当する予定。

情報開示の状況
開示あり、準備は万全
 コーセーアールイーのウエブサイトには、投資家向け情報開示のページが既に設置されている。現在掲載されているコンテンツは、上場関連の資料、業績見通しぐらいだが、将来的には決算説明会の資料等も掲載予定になっている。


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