3241ウィル不動産販売IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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ウィル不動産販売(3241 JASDAQ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

07.12期会社予想に関しては、もう少し納得感のある説明が欲しい
 06.12期〜07.12期にかけて、会社発表の業績予想では、大幅に業績が拡大する見通しになっている。この予想を基にすれば、07.12期の想定EPS約28千円に対してPER約7倍となる想定公募価格には、同業他社と比較して若干の割安感はある。

 ただ、これだけ高い伸び率が想定されている割には、その根拠となる説明には不足感があり、本当にこの予想が達成できるのかは、不明瞭な印象を受ける。もう少し時間が経って、少なくとも06.12期予想が達成されてからでないと、想定公募価格以上に高い評価はしにくいだろう。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/12 06/6中 06/12予 07/12予
売上高(百万円)
3,273

1,699
77.9%
5,823
43.3%
8,345
営業利益(百万円)
224

67

--

--
経常利益(百万円)
203

58
103.2%
412
44.7%
596
当期利益(百万円)
109

28
111.7%
230
41.3%
325
総資産(百万円)
純資産(百万円)
2,868
484
5,491
542
--
--
--
--
株主資本比率(%) 16.9% 9.9% -- --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
7.1%
22.4%
1.1%
5.2%
--
--
--
--
発行済株式数 11.308 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
9,608
42,804
2,517
47,972
20,340
--
28,741
--
配当(円/株) -- -- -- --
決算期の変更により、04.12期は9ヶ月決算
事業概要
不動産の流通、リフォーム、リノベーション、開発分譲、受託販売事業
 ウィル不動産販売グループは、ウィル不動産販売と連結子会社2社から構成されており、流通事業、リフォーム事業、リノベーション事業、開発分譲事業、受託販売事業とその他事業を行っている。

 流通事業では、阪神間・北摂地域を主な営業エリアとして、6店舗で不動産販売の仲介業務等を行っている。

 リフォーム事業では、中古住宅のリフォームの提案やリフォーム工事等の請負業務を行っている。特に、流通事業関係で各店舗に来店された顧客に対して、中古物件購入とリフォームを合わせた提案営業を行っている。

 リノベーション事業では、中古物件を取得し、リフォーム工事の施工等を実施して、改装等による付加価値向上を図った上で販売している。主として、区分所有のマンションや戸建て住宅の個別物件を対象としているが、小規模マンション等1棟全てを対象とかる場合もある。

 開発分譲事業では、分譲マンション、戸建て住宅、宅地等の企画・開発・販売を行っている。ウィル不動産販売グループの開発物件は、分譲マンションでは30〜40戸、戸建て住宅では10〜20戸程度の中小規模のプロジェクトを中心にしている。

 受託販売事業では、外部事業主が企画・開発した分譲マンション・戸建て住宅の受託販売業務を行っている。その他の事業としては、上記各事業に付随して発生する、損害保険代理業務、生命保険募集業務、ローン代行にかかるファイナンシャルプランニング業務、受託販売物件の広告代理業務、引越し業者・家具設備等の紹介業務などを行っている。

情報開示の状況
開示は少しだけあり
 ウィル不動産販売のウエブサイトには投資家向け情報開示のページは1月15日段階では、まだ設置されていない。会社情報として、ある程度の情報が開示されているだけとなっている。

 会社情報としては、売上高と経常利益のグラフ、開発物件名と販売物件名が開示対象になっている。物件名だけでなく、年次別の販売戸数も開示してくれると、わかりやすいのだが。
収支の状況
07.12期までの会社予想での伸び率は高いが、その根拠には説明不足の感
 開発分譲事業での販売戸数は、05.12期は58戸、06.6中間期は20戸。販売戸数の増加に伴って業績は拡大傾向にあり、06.12期・07.12期は更に大幅に業績が向上する見通しになっている。

 06.12期については、中間期の実績と、過年度の上期・下期比率から考えると、中間期の進捗には余り問題はなく、達成する可能性はあるとみる。

 続く07.12期については、開示されている資料からは、1店舗を増加する計画である点以外、具体的にここまで販売が伸びる理由が見当たらない。過年度からの伸び率がそのまま続くのであれば、この水準は達成するだろうが、どこで頭打ちになるかも知れず、その達成確実性には不安感が残る。

表2 セグメント別の販売実績(百万円)
      05.12期 06.6中
流通     476 216
リフォーム  355 200
リノベーション -- 230
開発分譲 2,186  913
受託販売  140  62
その他    113  76
合計    3,272 1,698

 主力事業である開発分譲事業では、売上高の計上が物件の売買契約を締結した時点ではなく、引渡し時点になっている。このため、従来から、物件引渡しの集中する第四四半期の利益計上が偏重する傾向にある。06.12期以降についても、同様の傾向になる可能性が高いとのこと。

 有利子負債依存度が高く、株主資本比率が低いが、拡大傾向に売る不動産業態のケースでは珍しいことではない。特に留意する必要は無いだろう。

株式の状況
公募・売り出し以外の流通株式は、あまり無さそう
 ストックオプションの未行使残高はなく、ロックアップの発行済み株式数に対するカバー率は約8割と高い。公募と売り出し以外には、当面流通する株式は無いと考えてもよいぐらいの状態。

A. 発行済み株式数 9,748株(06.12に1:4株式分割後)
B. 公募 1,200株、増資によるオーバーアロットメント 360株
C. 売出し 1,200株(売出し元は会社関係者)、既発株のオーバーアロットメント なし
D. ストックオプション等の残高総数 0株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 11,308株

【参考】(株数は売り出し考慮前)
ベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報:会社関係者4名、対象株数8,636株が180日間のロックアップ対象。また、04.12以降実施の4回の増資分437株(ロックアップ対象と一部重複)は保有確約の対象。

 目論見書での想定発行価格は20万円で、この価格に基づく公募によるウィル不動産販売の手取り概算額は約212百万円とされている。第三者割当増資の手取り概算額約65百万円と合わせた資金使途は、全額を販売用不動産の購入資金等の運転資金に充当する予定。



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