3239総和地所IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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総和地所(3239 JASDAQ)IPO

公募価格バリュエーションと初値予想等

セクター:不動産業

業績は上期からなぜか好調、株式需給面でも問題なし
 例年業績が下期に偏重しているにもかかわらず、今期に関しては上期から好調な出足になっている。業績見通しの上方修正期待もあるが、上期が好調な要因も不明な部分が多く、過度には期待しにくい。

 とりあえず、現時点での業績見通しが達成される前提とすると、見通しベースでのEPSに基づく想定公募価格のPERは丁度10倍となる。株式の需給面でも特に問題は見当たらず、PER12〜15倍程度の45〜50万円辺りが当面の目標と考える。


連結データ(肩は対前期比(%))
決算期 05/2 06/2 06/8中 07/2会予
売上高(百万円)
9,162
30.7%
11,974

7,200
28.8%
15,417
営業利益(百万円)
272
217.1%
862

597

--
経常利益(百万円)
161
324.5%
684

546
21.3%
830
当期利益(百万円)
81
358.6%
373

298
22.6%
457
総資産(百万円)
純資産(百万円)
4,901
383
7,133
777
7,525
1,049
--
--
株主資本比率(%) 7.8% 10.9% 13.9% --
ROA(%、経常利益)
ROE(%、当期利益)
3.3%
21.2%
9.6%
47.9%
7.3%
28.4%
--
--
発行済株式数 12.14 (修正後、千株)
EPS(円/株)
BPS(円/株)
6,693
31,535
30,695
64,018
24,574
86,377
37,644
--
配当(円/株) -- -- -- 3,000

事業概要
分譲マンション、戸建て住宅の企画・開発・販売事業
 総和地所グループは、当社総和地所と連結子会社である総和コミュニティから構成されており、不動産販売事業と不動産管理事業を行っている。

 不動産販売事業では、自社ブランドの分譲マンションと戸建て住宅の企画・開発・販売を行っており、主に東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の首都圏において、ファミリー層の一次取得者を対象に営業している。また、物件の規模によっては、共同事業方式をとって用地仕入れ等にかかる資金負担を軽減している。

 不動産管理事業では、連結子会社が総和地所で販売したマンションの総合管理サービスを行っている。

情報開示の状況
開示なし
 総和地所のウエブサイトには1月10日時点で投資家向け情報開示のページは設置されていない。上場承認に関するニュースリリースと、会社情報のコーナーで財務ハイライトが掲載されている程度。
収支の状況
今期の上期業績は、過年度と比較して急激に改善

表1 セグメント別販売実績(戸、百万円、前期比%)
                06.2期       06.8中
不動産販売 395戸 11,885 +30.5%  243戸 7,130
不動産管理1,099戸   88 +59.6% 1,305戸   69
合計    1,494戸 11,974 +30.7% 1,548戸 7,199

 07.2期の会社発表業績予想では、不動産販売事業では、マンション購入者に対する拡販を計画し、マンション分譲事業で514戸、戸建て事業で52戸の引渡しを見込んでいる。これによって、不動産販売事業では対前期比+約28%の増収が見込まれている。

 不動産管理事業では、マンション分譲事業が予定通り消化されるとして、期末管理棟数が22棟から30棟、管理戸数が1,099戸から1,695戸となる見通し。これによって、不動産管理事業では、対前期比+約68%の増収を見込んでいる。

 利益項目でも、対前期比で約2割程度の増益が見込まれている。06.8中間期実績の進捗状況をみても、年間見通しの達成には特に問題は無い印象。

 むしろ、従来の傾向では、マンションの引渡し時期が年末から春先のシーズンに集中する傾向にある。このため、売上高・利益ともに、下期に偏重して計上されている。

 過去2年間では売上高の上期:下期の比率が1:9〜3:7で、営業利益では、上期赤字で下期黒字の状況になっている。こうした過去のトレンドを考慮すると、上期でもきっちり利益を出している今07.2期は異常であり、通年では業績予想を上回る可能性もありえる。

株式の状況
SOの残高なし、株主名簿に記載のベンチャーキャピタルもない

A. 発行済み株式数 10,140株(06.7に1:10株式分割後)
B. 公募 2,000株
C. 売出し 500株(売出し元は会社関係者)
D. ストックオプション残高総数 0株
 E. うち潜在株式に算入する数 0株
F=A+B+E 上場時点の想定発行済み株式数 12,140株

【参考】
売り出し考慮前のベンチャーキャピタルの推定保有株数 0株
既存株主へのロックアップ情報: ないが、過去の第三者割当増資184株には上場後半年の保有確約

 目論見書での想定発行価格は375千円で、この価格に基づく公募による総和地所の手取り概算額は約682百万円とされている。資金使途は、全額を用地取得のための事業資金に充当する予定。



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