| ＩＰＯ初値分析・株式投資〜Hephaistos Investment Research |
三栄建築設計（3228 名証セントレックス）IPO |
セクター：不動産業 なぜか意外に割安な公募設定 06.8期の会社発表業績見通しでのEPSは約3万円強であり、足元の業績の成長率を考慮すると公募価格約30万円で想定されているPER水準は10倍程度となり、かなり割安感がある。 有利子負債ウエイトが高いことによる財務面でのリスクと、減損会計の適用状況がどうなるかわからない不安点はあるものの、株式需給面でも取り立てて問題点はない。首都圏地盤の会社が名証セントレックスに上場する点を含めて、何か重要な見落としがある可能性はあるが、開示されている情報からは、PER15〜20倍以上の50〜60万円以上で評価されてしかるべきと想定する。 連結データ（肩は対前期比（%））
当社は、戸建住宅の販売を中心とした「不動産販売事業」と、当社が取得している物件を一般顧客・法人顧客に賃貸する「賃貸収入事業」を主な事業としている。 不動産販売事業では、戸建分譲開発等を行っている。戸建分譲開発は、東京・埼玉・千葉・神奈川を中心として、土地の情報収集、事業利益計画、区画割計画、建物の企画設計、土地仕入れ、開発申請業務、設計、工事手配、販売、アフターメンテナンス手配等の一貫した業務を行っている。 当社は土地仕入れについて、土地情報提供者に土地の情報収集を委託し、精査した上で土地仕入れを行う。その後、第三者保証機関による地盤調査を行い、その土地にあった基礎様式を決定し、着工する。建築工事段階でも、第三者保証機関の検査を受けている。また、当社建築物件の販売に関しては、自社による販売のほか、地域不動産業者による販売を行っている。 実態としては、分譲住宅の販売を行う際には、自社販売はほとんど無く、コストダウンや販売力の点から、物件現場周辺の仲介業者を活用している。 更に、上記のような建売分譲物件以外にも、土地を仕入れた段階で顧客との売買契約を締結し、顧客の要望を取り入れて建築を行う、土地売注文建築物件についても、取り扱っている。 賃貸収入事業では、東京都内・全国主要都市において、事業用物件・居住用物件を購入し、賃貸・管理を行っている。また、仕入れた土地に賃貸部件を建設し、賃貸・管理業務を行う場合もある。 |
05.8期は、埼玉への商圏拡大のために4月に浦和支店を開設し、支店数の増加効果などもあって、販売数は276件で対前期比+約64%の増加となった。一方で売上高総利益率は、販売競争の激化によって17.6%となり、前期を1.4ポイント下回った。 賃貸収入事業では、主に居住用マンション5棟162戸を取得したことによって受取賃料が増加したことから、売上高は対前期比+約51%の増加。売上高総利益率は、賃貸物件にかかわる不動産取得税・固定資産税が増加したことで、前期比7.7ポイント減の68.4%となった。 06.2中間期では、不動産販売事業で前期に開設した浦和支店が軌道に乗ったことなどから販売件数が118件となった。売上高総利益率は、前期に引き続いて低下傾向にあり、17.1%となった。賃貸収入事業では主に居住用マンション3棟41戸を取得した。売上高総利益率は、不動産販売事業同様に低下傾向となり、66.6%の実績となっている。 売上高利益率が低下傾向にある点はやや気掛かりだが、売上高は毎期約30%前後の対前期伸び率で増加しており、利益額も、率の低下はあるものの、ある程度は売上高の増加に追随して増加している。業績面では、取り立てて問題視すべき点はないように見える。 当社のリスク情報としては、有利子負債残高が06.2月末で約89億円、有利子負債依存度が約72%と有利子負債ウエイトが高い点がある。不動産関連の事業者の場合には、一般的に有利子負債依存度が高くなる傾向にあるため、決して当社固有の重要リスクということではない。上場に伴う公募資金は一部が有利子負債の圧縮に振り向けられる予定にはなっているが、その資金額は4億円程度の予定であり、負債残高を有意に減らせるほどのボリュームとはならない。 また、固定資産の減損会計については、当社は早期適用を行っておらず、06.8期からの強制適用となる予定。計上対象の有無や、規模についての会社側からのコメントは特に無い。
当社は05年6月に1:100の株式分割を実施し、06年7月時点の発行済み株式数は20,647株となっている。上場にあたっての公募が3,000株予定されている。売り出しは無い。ストックオプション等の希薄化要素も無い。以上から、上場時点での想定発行済み株式数は、23,647株とした。 目論見書での想定発行価格は30万円で、この価格に基づく公募による当社手取り概算額は約808百万円とされている。資金使途は、賃貸収入事業のための賃貸物件の購入資金として400百万円、借入金の返済として400百万円を充当し、残額（ほとんど無いが）は運転資金に充当する予定。 株主名簿でのベンチャーキャピタル保有株数は157株となっており、ロックアップは付与されていない模様。
当社ウエブサイトには、投資家向け情報開示のページが既に設置されている。現在掲載されているコンテンツは、事業内容の説明と、財務ハイライト程度。本年8月10日にサイトをリニューアルオープンしたようだが、ニュースリリースが、上場関連だけでなく、一切掲載されていない点については、やや違和感のある開示状況となっている。 |
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| 本資料における個別銘柄に関する注意事項 EPS・BPS・株主資本比率の計算の元となる、純資産・総資産・株主資本は、各決算期末時点の会社公表数値を用いている。発行済株式数は、自己保有株を含まない。また、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。 一株当りの配当は、株式分割・公募増資・自己株買い入れ等を必要に応じて過年度を含めて修正している場合がある。 その他の重要な注意事項 本資料は、投資判断の参考となる情報提供のみを目的として作成されたものであり、個々の投資家の特定の投資目的、または要望を考慮しているものではありません。投資対象となる有価証券の価値や投資から得られる収入は、証券価格の変動のほか、発行体の経営・財務状況の変化、金利や為替相場の変動やその他の要因によって変化する可能性があり、投資額を下回る場合があります。また過去の実績は必ずしも将来の成果を示唆するものではありません。投資に関する最終決定は、投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いします。 本資料は、当サイトが信頼できると判断した情報源からの情報に基づいて作成されたものですが、その情報の正確性・完全性を保証するものではありません。また、本資料に記された意見や予測等は、資料作成時点での当サイトの判断であり、今後予告なしに変更されることがあります。本資料の著作権は当サイトに帰属し、その目的のいかんを問わず無断で本資料を複写・複製・配布することを禁じます。 |
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