3225東京建物不動産販売IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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東京建物不動産販売(3225 東証二部)IPO

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セクター:不動産業
事業はなぜか急成長中、問題は東証二部100株単位、しかも親子上場となる点
 理由はよくわからないが、不動産ファンド関連の事業拡大だけではなく、不動産の仲介・販売事業等の伝統的事業分野についても、大きく売上高を伸ばしている。

東証二部への100株単位での上場、しかも親子上場ということでの株式需給面での不安感はあるものの、06.12期予想EPS約67円に対して、業界平均のPER約25倍で想定される株価水準は約1,600円となり、1,200円近辺で想定されている公募価格には一定の割安感がある。

事業概要
不動産の仲介、販売代理、販売受託と賃貸管理業等
 当社グループは、当社と子会社6社で構成され、不動産の仲介、アセットソリューション、販売受託、賃貸を主な事業内容としている。当社の親会社は、東京建物鰍ナ、当社は東京建物が開発・分譲するマンション・戸建て住宅等を東京建物から委託を受けて販売している。

 仲介事業では、首都圏と関西圏を中心に、不動産の売買・賃貸の仲介や、土地の有効利用等のコンサルティングなどの仲介業務を行っている。主力である法人仲介では、事業法人等の資産売却・購入、収益不動産等の売買仲介等を行い、個人仲介では、主として中古戸建て・中古マンションの売買仲介を行っている。

 アセットソリューション事業では、法人仲介等によって不動産情報を入手し、価値の増加が見込まれると判断した不動産を取得し、付加価値を向上させて再販する買取り仲介業務を行っている。また、当社は、収益不動産等に投資するファンドに一部出資し、賃貸収入・売却益を配当として受け取るとともに、ファンドによる収益不動産等の購入時・売却時の仲介機会の獲得を図っている。

 販売受託事業では、首都圏・関西圏を中心に、東京建物等のデベロッパーが開発・分譲するマンション・戸建て住宅等の販売代理・販売受託業務を行っている。賃貸事業では、首都圏・関西圏で、オーナー等から受託したマンション等の賃貸管理業務、転貸業務(サブリース)、社宅管理代行業務等を行っている。

収支の状況
理由は不明だが、業績の伸び率は非常に高い
 05.12期は4つの全ての事業セグメントで対前期増収となった。仲介事業では、減損会計処理に伴う事業法人の資産売却への対応を強化し、不動産投資市場での収益不動産の仲介、住宅市場向けの開発用地案件の仲介に注力したことが、収益拡大に貢献した模様。アセットソリューション事業では、優良物件を取得し、購入物件の再販も順調に進んだ。販売受託事業では、大規模物件や超高層物件への対応が、貢献したとのこと。

 06.12期の業績予想も会社から発表されているが、05.12期実績並みの、非常に高い収益の伸び率が見込まれている。法人税の実質負担が変わるために、税引き後当期利益でみた場合には、05.12期と比較して大幅に増加する計画とはなっていないが、この業態でこれだけの売上高対前期伸び率を達成していること、今期も見込んでいることについては、サプライズがある。ただ、何が強みで、これだけ成長しているのか、については目論見書では説明不足の感があり、会社予想を信用して良いのかどうかの根拠は希薄。

 05.12期には、特別損失に、役員退職慰労引当金や減損損失を計上しているが、それぞれ約40百万円、約92百万円と、利益の絶対額と比較すると小規模であり、決算に対する影響は軽微なものになっている。また、04.12期の当期利益が経常利益と比較して大きく計上されている(法人税率が低くなっている)のは、評価性引当額の増減によるもので、05.12期にも若干影響は残っているが、06.12期には、この影響はほぼ無くなるとみられる。

 04.12期から05.12期にかけて、総資産が急増し、株主資本比率が低下しているが、これは資産項目では、株主に対する短期貸付金と投資有価証券が増加したことによるもので、負債項目では、流動負債の受託預かり金が増加したことが影響している。顧客からの預託金を投資ファンド等に出資したことによるものと推測される。従って、株主資本比率の低下によって財務体質が悪化傾向にあるとみる必要はないだろう。

株式の状況
ストックオプション、ベンチャーキャピタルの保有は無し
 当社は06年3月に1:18の株式分割を実施し、06年3月時点の発行済み株式数は18,356,508株(売買単位は100株)で、上場にあたっての公募が3,400千株、売出しが2,800千株、オーバーアロットメントによる売出しが600千株予定されている。ストックオプション等の希薄化要素は存在しない。以上から、上場時点の想定発行済み株式数は、21,756,508株とした。

 目論見書での想定発行価格は1,200円で、この価格に基づく公募による当社手取り概算額は4,000百万円とされている。資金使途は、全額をアセットソリューション事業での販売用不動産の購入資金と収益不動産等に投資するファンドへの出資に充当する予定。

 現時点での株主は、親会社が筆頭であり、かつ約98%のシェアを持つ大株主となっている。ベンチャーキャピタルの保有はなく、ロックアップもかけられていない。

情報開示の状況
開示なし
 6月15日時点で、当社ウエブサイトに投資家向け情報開示のページは設置されていない。関連する資料として掲載されているものは、決算広告程度となっている。あまり開示に対して積極的でない印象を受ける。


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