8948ランドコムIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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ランドコム(8948 名証セントレックス)IPO

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セクター:不動産業
成長力はあるが、公開株式(単元)数が多く、需給面ではあまり期待出来ない
不動産業では、最近上場した8944ランドビジネスの初値PERは約55倍であった。これと当社を比較すると、@業績自体の伸び率は当社のほうが高い、A公開株式数(=単元ベース)では、ランドビジネスが5千株に対して、当社は3万株と大きい、の2点があげられる。

 想定公募価格は05.12期会社予想ベースのEPS基準で、PER約20倍程度となっており、ランドビジネスとの比較感でも、このPER水準には割安感がある。PERで40〜50倍程度とみると、6〜8万円付近が妥当と考えられる。
 当社の上場で特徴的な点としては、更に、1単元の取引金額が公募ベースで約3万円と、相当小さい点もあげられる。近年のIPO銘柄では、単元当り取引金額で最も小額の部類に入る。

事業概要
不動産流動化事業とマンション分譲・用地販売事業
 当社は、東京都と神奈川県を中心に、首都圏及び全国主要都市において不動産の企画・開発及び販売を行っている。具体的には、取引先から入手する情報に基づき、不動産価値の最大化を実現する企画の立案・事業区分の検討を行い、事業収支とリスク分析を行った上で、不動産流動化事業、マンション関連事業、ハウス関連事業として事業化している。

 不動産流動化事業では、金融機関等の不良債権処理や企業の資産リストラ等によって市場に放出される未稼働ビル、老朽化ビルを取得し、不動産価値を高めた上で、事業法人・投資家・不動産ファンド等へ売却している。
 マンション関連事業では、ファミリー向けマンションの自社開発事業として、「ランドコム」ブランドによるマンション分譲事業及びデベロッパーに対してマンション用地を供給するOEM開発事業等を展開している。「ランドコム」ブランドによるマンション分譲事業では、プロジェクトごとにコンセプトを設定し、建築デザイナーの設計により他社との差別化を図った「デザイナーズマンション」を提供している。

 ハウス関連事業では、「ランドコム」ブランドにより企画開発・分譲を行う分譲事業と、協力ハウスメーカーに対して戸建て用地を提供するOEM開発事業を展開している。
 また、その他の事業として、不動産賃貸事業、企画設計事業、不動産仲介・管理事業、不動産コンサルティング事業、及び保険代理店事業を展開している。

収支の状況
売上高成長力はあるが、上下に大きく振れる可能性も
 売上高では、前04.12期に最も販売ウエイトの大きかった不動産流動化分野で、05.6中間期には売上計上がされていない(表1)。一方で、マンション関連では、前期を大幅に上回る実績となっている。マンション関連事業では、04.12期の販売実績が対前期比で約4割の減収となっており、05.6中間期は単にその反動とも考えられる。

全体としては、05.6中間期までのペースは前期を大きく上回る状況であり、会社予想の通期売上高約68億円、前期比+55%という数値も、達成は可能と思われる。しかし、表1に見られるように、半期単位で特定の事業分野での売上高が突然0となったり、前期比で50%近くも増減する状態であり、成長力はあるものの、そのボラティリティーは相当高い、つまり将来的には業績が大きくブレる可能性があると考えられる。

 当社は表2に見られるように、業績を大きく伸ばしつつ有利子負債額も、拡大傾向にある。短期借入金と長期借入金の利率がほぼ同水準となっており、短期借入金の利率の高さが目につく。有利子負債依存度は70%を超えており、長期保有を前提とする場合には、注意を要する。

 当社の過年度の決算については、減損損失をほとんど計上していない。05.12期の会社発表業績予想では、税引き後当期利益の水準は、経常利益に法定実効税率を考慮して計算したものと、ほぼ同じ水準であり、減損については、@この期にも発生しない、A損失は発生するが、ほぼ同額の特別利益の計上を計画している、のいずれかであると考えられる。今期からは減損損失は強制計上であることと、不動産業は比較的減損損失を計上するケースが多いセクターである点については、考慮が必要と思われる。

 また、03.12期には、債権譲渡損49百万円など特別損失を約64百万円計上している。このため、この期の税引き後当期利益は、経常利益水準に対して低くなっている。

株式の状況
市場からの資金吸収額は大きくないが、上場時には3万単元が市中放出
 当社は、02年1月に1:100の株式分割を実施し、その後第三者割当増資等があった結果、05年6月時点の発行済み株式数は、170,900株となっている。上場にあたっての公募株式数は、20,000株。ストックオプションの未行使残高が下表の通り9,600株あるが、行使期間の開始が、07年3月と約1年半後に設定されているため、潜在株式としては認識しないこととした。以上を考慮して、上場時点での想定発行済み株式数は、190,900株とした。

【表3 ストックオプション未行使残高の状況】
総会決議 対象株式数 行使価格  行使期間
05年3月  9,600株   15,000円  07年3月〜15年3月

 直近では、05年3月にストックオプションが行使されており、その内容は、9,600株×15,000円であった。
 目論見書での想定公募価格は2.6万円〜3万円、これの平均価格2.8万円ベースでの公募手取り金は概算で約498百万円となっている。手取り金の使途は、SPC設立・匿名組合出資金に充当する予定。

 公募20,000株に加えて売り出しが10,000株予定されている。1株=1単元で、上場時点で市場放出の可能性があるのは30,000株となる。市場からの調達資金は5億円前後とみられ、金額規模は決して大きくないが、3万株という株数規模は大きく、需給面での逼迫感は無いであろう。

情報開示の状況
現在の開示水準は平均的
 当社ウエブサイトには、投資家向け情報開示のページが既に設置されている。現在閲覧可能なデータは、上場関連の資料、今期の業績予想のニュースリリース、財務ハイライトとなっており、上場前段階としては、ほぼ標準的な開示レベルになっている。従って、今後も平均的な水準での情報開示を期待する。


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