8946陽光都市開発IPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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陽光都市開発(8946 JASDAQ)IPO

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セクター:不動産業
05.6中間期の業績は絶好調、下期もこのペースを維持出来るかが、カギ
 不動産業の好況に乗り、足元の業績は大きく向上している。05.6中間期までのペースで通期が推移すると、05.12期のEPSは6万円に達することになる。成長性を考慮すると、不動産業種での成長銘柄として、PERは25〜30倍程度が妥当と考えられるため、単純計算では、150万円程度が想定株価水準となる。
 想定公募価格帯が50万円近辺に設定されているので、公募価格には相当な割安感があると考えられる。

事業概要
投資用マンションの販売・管理
 当社グループは、当社及び子会社5社から構成されており、不動産販売・不動産管理を主たる業務としている。当社グループは、横浜市及び川崎市を主要事業エリアとしており、主要鉄道駅周辺の交通至便な立地において、投資用マンションを企画・販売し、サラリーマンや公務員等個人に対して、マンション経営による収益機会を提供する賃貸用住宅を提供している。

 当社事業は、@不動産販売事業、A不動産管理事業、Bその他の事業、に区分される。
 不動産販売事業では、主として、資産運用を目的とした自社ブランドによる投資マンション「グリフィン・グリフォーネシリーズ」の企画・販売を主に横浜市を中心とした京浜地区で行っている。連結子会社である潟コハマ地所は、戸建住宅の企画・販売を横浜市等京浜地区で行っている。

 不動産管理事業では、連結子会社である蒲z光ビルシステムが、当社グループで販売した投資用マンションの建物維持管理及び賃貸管理等を行っている。

 その他の事業では、連結子会社潟コハマ地所が、不動産中開業・不動産賃貸事業を、連結子会社サン建築設計鰍ェ、当社グループで企画された投資用マンションの建築設計・施工監理等を行っている。その他、当社では現在不動産ファンド事業の立ち上げを計画しているが、これには現在休眠会社となっている蒲z光アセット・インベスターズが再開して事業を展開する予定となっている。また、連結子会社(有)ヨーコー管財は、既存債権回収の範囲内での貸金業を行っている。

収支の状況
売上高の伸び率が高い上に、05.6中間期には費用構造も大幅改善
 売上高のベースとなる販売関連の物量データを表1に示している。販売戸数は増加基調であり、また一旦販売したマンションは、管理物件として再度計上されるため、不動産販売・不動産管理共に、高い伸び率で戸数が増加している。
 表2にみるように、金額ウエイトとしては、販売事業の占める割合が高く、また、利益率もこのセグメントが最も高くなっている。高利益率の事業分野が成長しており、足元の収支状態は問題が無い。05.6中間期の業績を見る限り、05.12期には、04.12機を相当上回る、更に高い実績を出してくる可能性がある。

 弱点があるとすれば、次の表3に示す、有利子負債依存度の高さであろうと思われる。総資産に占める有利子負債のウエイトは、約50%前後で推移している。また、短期借入金の利率が、平均2.55%と、長期金利並みに相当高い金利水準となっている点も注目される。
 とはいえ、収支の仕上がり上での営業外収支では、それほど利益を圧迫する状態とはなっていない。一応、留意するという程度で当面は問題ないと思われる。

不動産ファンド事業への参入
 当社グループでは、04年2月に不動産ファンド事業を目的とする100%子会社「蒲z光アセット・インベスターズ」を設立したが、事業開始の準備過程において、同社の事業採算が設立時の計画を下回る見込みとなったため、同年9月に同社を休眠会社とした。その後当社本体にて事業再開を目指した活動を行い、05年3月に初のファンド組み入れ物件を取得した。今後、休眠会社を再開させて事業参入を図っていく予定となっている。

株式の状況
ストックオプション等の希薄化要素は無い
 当社は、05年4月に1:4の株式分割を実施し、05年8月時点での発行済み株式数は、12,800株となっている。今回の上場にあたっての公募が1,600株あることから、上場時点での想定発行済み株式数は、14,400株とした。ストックオプション等の株式希薄化要素は無い。

 直近では03年12月に第三者割当増資を600株(分割前、分割後換算では2,400株)実施しており、この時の価格は6万円(分割前、分割後換算では1.5万円)であった。

 今回の公募による当社の概算手取り額は、想定公募価格45万円ベースで、約651百万円とされている。この資金使途は、事業用地仕入れ資金等、全額を運転資金に充当する予定となっている。

情報開示の状況
開示水準はハイレベル
 当社WEBサイトには、投資家向け情報開示のページが既に開設されている。マネジメントメッセージ、上場関連資料、財務ハイライト等、上場前段階で開示可能と思われる項目をほぼ既に網羅している状態となっている。今後も高い水準の情報開示が期待できる。


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