8941レイコフIPO=新規公開株式の上場目論見書に基づいた、銘柄・企業分析、初値予想・適正株価水準の想定
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レイコフ(8941 ヘラクレス)IPO

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セクター:不動産業
業界の成長性を享受し、売上高は大幅増。利益への反映余力が今後の課題。
05.8期会社予想の売上高が対前期比で2倍近くの急成長が見込まれているが、利益ベースではそれに見合う増益計画とはなっていない。この点でやや物足りなさはあるものの、業界としての成長性も足元は魅力的であり、同業他社である2392セキュアードキャピタル(PER42倍)、4314ダヴィンチアドバイザーズ(同32倍)、8888クリード(同30倍)の平均的PERは得られると考えられる。

 05.8期EPSを約2万円とすると、PER30倍で、想定株価水準は60万円となる。公募・売出しの総数が2千株と比較的少ないことから、需給面で更に人気化することも考えられる。

事業概要
 当社グループは、純粋持ち株会社である当社のもとに、兜s動産計画評価研究所・且綜Y管理研究所・潟激Cコフ投資顧問・潟激Cコフインベストメントの4社の事業子会社によって構成されており、不動産鑑定・調査、不動産媒介、不動産コンサルティング、不動産投資ファンドの組成・運営、不動産取得・売却及び不動産管理を主たる業務としている。

 事業区分では、@不動産投資ファンド事業、A不動産コンサルティングサービス事業、B不動産投資事業の3つの事業から構成されている。会社毎の事業内容については、以下の表の通り。(表1)

【表1 連結子会社の業務内容】
不動産計画評価研究所 不動産の公的鑑定・評価・調査業務、ファンド向け物件のデューディリジェンス
資産管理研究所 物件情報の収集、不動産・信託受益権の媒介、コンサルティング、プロパティマネジメント
レイコフ投資顧問 集団投資スキームの組成・企画、資産の管理運営に関するコンサルティング、投資顧問
レイコフインベストメント 不動産の取得・運営・売却、取得した不動産のバリューアップ、SPCの出資設立

収支の状況
 セグメント別の利益状況は表2の通りであり、投資ファンドセグメントの収益性が高い一方、それよりも売上高シェアの高いコンサルティングセグメントの利益率が低い。不動産投資セグメントは、売上高規模の点でも、利益率の点でも成長途上であり、全体業績に影響を及ぼすものとはなっていない。

 レジデンシャルファンドを中心に売上高は大きく増加しているが、これに見合う以上に費用が増加しており、足元の状況では、05.8期の当期利益会社見通しの対前期伸び率は30%となっている。

 過年度の決算状況では、04.8期に累積損失が解消されたために、03.8期の実効税率は10.1%と低かったが、04.8期には35.4%と、通常の水準まで回復している。

 BSでは、総資産が03.8期末の約5億円から04.8期末の約25億円へと大幅に増加している。これは販売用不動産を取得し、その分が約17億円増加したことによるもので、BS右側ではこれに対応して長期借入金が約11億円増加している。こうして有利子負債は03.8期末から04.8期末にかけて大きく増加しているものの、PL上で確認できる支払利息はこの2期でほとんど金額に変化がない。従って、この不動産取得とそれに対応する新規借入れは期末近くの時点で行われた可能性が高く、04.8期のPLにはほとんど影響しないものの、05.8期には営業外費用を増加させる要因になる可能性がある。

 当社の04.8期末有利子負債残高と公表されている平均利率から、向こう1年間に借入金の弁済も新規借入れも行われないことを前提とした支払い利息を推定したものが、表3である。05.8期の会社予想経常利益が約4.1億円であるから、その1割程度が支払い利息として控除されていることになる。金額的には影響度は決して小さくはないが、逆に有利子負債の多さ・支払い利息の多さとして問題視するべきほどの水準でもない。当面は、BSの仕上がりを慎重にチェックする程度の対応でよいと考えられる。

株式の状況
 当社の04年11月時点での発行済み株式数は、10,820株となっている。今回上場にあたっての公募が1,000株あり、更に、ストックオプションとして新株予約権が989株(行使価格22.5万円、行使期間 06年8月〜14年8月)と新株引受権40株が存在する。ストックオプションについては、行使期間が先になっていることから、当面の製剤株式としては考慮せず、上場段階での想定発行済み株式数は、11,820株とする。

 ストックオプションが全行使された場合の希薄化効果は、約9%程度となっており、一応の考慮は必要な水準である。ただ、行使期間に入るまでにはまだ時間があり、ストックオプションよりもむしろ、今年から来年にかけては事業拡大或いは有利子負債返済目的での増資のほうが警戒すべき事項かもしれない。

情報開示の状況
05年4月14日時点で、当社HPには投資家向け情報開示のページは設置されていない。


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